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EHPAD "La Palmeraie" Domus VI

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EHPAD "St Aubin" GDP Vendôme

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EHPAD "Chatel Guyon" Colisée

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vente ehpad

La vente d'ehpad

Un marché prometteur

Réelle source d'inquiétude de la part des investisseurs, la perspective de la revente est une bonne interrogation. Les véritables questions à se poser seraient : pourquoi le bien serait-il difficile à vendre alors qu'il intéresse aujourd'hui les investisseurs ? Le marché va-t-il changer ? À première vue, le marché de la dépendance est en pleine expansion ces dernières années. Cela peut s‘expliquer par de nombreux facteurs.

Tout d’abord l’augmentation exponentielle de la démographie en France joue un rôle prépondérant dans la croissance du marché de l’EHPAD. D’après l’INSEE, la population Française va passer de 67,2 millions en 2017 à 76 millions en 2070, soit une augmentation de 13%.

Ensuite, on assiste à une demande de plus en plus forte pour une offre limitée. Il existe actuellement une chambre disponible pour deux demandes. La population française est vieillissante en raison de l’élévation du niveau de vie et aussi l’arrivée à la retraite des baby boomers. En effet, plus de 26% de la population française sera âgée de 65 ans ou plus d’ici 2020 et qu’il y aura 50% de personnes âgées dépendantes en plus d’ici 2040. Sachant que 70% des structures d’hébergement pour personnes âgées sont des EHPAD, il est facile de prédire un bel avenir à ce marché. 

Les meilleurs gestionnaires

Choisir un bon gestionnaire c’est s’assurer d’une bonne gestion de son bien mais aussi de plus facilement revendre. Etant donné que la valeur d’un EHPAD est fortement dépendante du gestionnaire, il est fortement conseillé de choisir une chambre gérée par un gestionnaire reconnu. Par exemple, si l’exploitant de l’EHPAD fait faillite, l’investisseur perd l’intégralité de son investissement car la chambre qu’il possède n’est plus gérée par l’exploitant et ne sera pas reprise par un autre donc le bien est impossible à revendre.

 

Classement des gestionnaires d’EHPAD en France en 2018 :

 

-Korian-Medica : 292 établissements et 63 629 lits gérés

-Orpea : 230 établissements et 55 852 lits gérés

-DomusVi : 190 établissements et 33 181 lits gérés

-Colisee : 88 établissements et 7 616 lits gérés

-Domidep : 72 établissements et 5 011 lits gérés

La fiscalité d’un investisseur en EHPAD : le statut LMNP

Une fiscalité différente ? Le seul cadre fiscal de transmission est le cadre de loueur meublé non professionnel (LMNP), le Censi-Bouvard ne fonctionnant que sur des biens neufs. Ainsi, la fiscalité est la même qu’une vente immobilière classique de droit commun. La taxe sur les plus-values s’élève donc à 34,5% avec 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Depuis 2013, un système d’abattement à été mis en place. De ce fait, les plus-values à la revente sont exonérées de 6% d’impôt sur le revenu et de 1,65% de prélèvements sociaux chaque année à partir de la 6ème année de détention. Après la 22ème année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu et bénéficient d’un abattement de 9% pour les prélèvements sociaux par année. Enfin, après la 30ème année de détention, les plus-values sont totalement exonérées, c’est pourquoi il est conseillé de garder son EHPAD au moins 22 ans, voire 30 ans afin de bénéficier des abattements mis en place pour la durée de détention.

De plus, cette durée de 30 ans correspond à l’amortissement du bien qui est une spécificité du statut LMNP. L’investisseur dispose d’un amortissement de 85% de l’immobilier sur 30 ans. C’est-à-dire, que tous les ans, le revenu imposable du loueur en statut LMNP est diminué de 85% de prix de l’immeuble divisé par 30.

La vente d’un EHPAD

L'EHPAD est considéré comme un support attractif, avec un rendement élevé et pérenne (4,5% HT en moyenne, garanti par contrat). Ces nombreux atouts en font un bien recherché qui peut se revendre relativement facilement. En effet, le taux d’occupation moyen en EHPAD est très important avec près de 96% (selon une étude de KPMG). De plus, la gestion est entièrement prise en charge par l’exploitant et le versement des loyers est immédiat. Cependant, ce type d’investissement est essentiellement présenté comme un projet à très long terme voire de rente viagère. C’est pourquoi, les solutions pour revendre son EHPAD étaient très limitées dans le passé. De plus, la complexité du produit peut ralentir le processus de vente. Il est donc préférable de consulter des spécialistes et de passer par des plateformes de revente pour accélérer le processus de vente d'EHPAD. La décision de revendre ce produit immobilier est souvent prise à la suite d’aléas de la vie comme un divorce ou un décès. La demande se faisant de plus en plus importante, différents acteurs du marché immobilier ont mis en place des solutions pour aider les détenteurs d’EHPAD.

La revente en direct

La revente d'un EHPAD peut se faire en direct, c’est-à-dire entre particuliers. Comme il s’agit avant tout d’un bien immobilier, les processus classiques peuvent être mis en place. Vous pouvez donc tout à fait revendre votre chambre à une personne de votre entourage qui est intéressée. Ce n’est bien évidemment pas le cas le plus fréquent mais c’est tout à fait possible. Cependant, il est relativement compliqué de revendre son EHPAD en direct entre particuliers car le marché de la revente de chambre médicalisée est un marché de niche. La mise en relation entre les particuliers peut se faire à l’aide de sites spécialisés dans la gestion patrimoniale afin de gérer ce type de requête. Concernant la revente en immobilier classique, les frais dont on doit s'acquitter sont moindres. Cette méthode fonctionne mieux sur les sites spécialisés comme le nôtre et ont de bien meilleures chances de déboucher sur une vente. La complexité du produit peut en faire un produit difficile à vendre si on utilise les sites plus traditionnels de vente d’immobilier. Notre savoir-faire dans ce domaine a permis la vente de 430 lots en 2017.

La revente via le gestionnaire de l’EHPAD

Ensuite, la revente de votre EHPAD peut se faire via la société qui gère directement votre chambre. Cependant, cette option est la moins intéressante d’un point de vue financier. En effet, la plupart des gestionnaires s'engagent à racheter le bien. Le seul point négatif est que la proposition de rachat se fait à la valeur à laquelle vous avez acheté le bien. Les baux sont généralement sur un minimum de 11 ans, et sur une période si longue le bien se revalorise théoriquement. On peut considérer qu’un EHPAD bien placé avec un gestionnaire de qualité peut espérer une plus-value d’environ 5% à la revente. Ainsi, cette solution n'occasionne donc aucune plus-value immobilière. Cependant, l'investissement en EHPAD n’a pas pour but principal de créer une revalorisation, mais plutôt la création de revenus complémentaires ou de défiscalisation. Ce type de revente est certes moins intéressant mais est une garantie qui permet de rassurer l’investisseur.

La revente via un conseiller en gestion de patrimoine

Il est aussi possible de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine afin de revendre son EHPAD. Dans le meilleur des cas, cette personne est déjà votre conseillé et connaît ainsi votre patrimoine et vos objectifs d’investissement. Il pourra ainsi vous conseiller de la meilleure des manières. À l’aide de son réseau, il pourra mettre en relation votre volonté de vendre avec un ou plusieurs acheteurs. Etant donné que la demande est forte, votre conseillé pourra vous proposer des solutions de ventes dans des délais plutôt réduis. De plus, suite à la vente de votre bien, le conseiller que vous avez consulté peut vous aider à construire un projet d’investissement avec le montant récupéré avec la vente de votre chambre EHPAD.

La revente via une agence spécialisée

La dernière solution est de revendre votre chambre par l’intermédiaire d’un professionnel spécialisée dans l’achat et la revente de chambres en occasion. Ces agences spécialisées se sont créées car le marché des EHPAD est en pleine expansion, ce qui implique que le nombre d’investisseurs souhaitant revendre leur chambre est plus important.

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  • Revente
    en direct
  • Gestionnaire de
    l’EHPAD
  • Conseillers en gestion
    de patrimoine
  • Agences
    spécialisées

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La revente d'un EHPAD peut se faire entre particuliers. Les moyens de contacter les particuliers sont divers: en direct, sur internet etc.. Des sites spécialisés dans la gestion patrimoniale peuvent également gérer ce type de requêtes. Dans une moindre mesure, des sites de revente plus classiques peuvent aussi être utilisés.

Par rapport à la revente en immobilier classique, les frais dont on doit s'acquitter sont moindres. Cette méthode fonctionne mieux sur les sites spécialisés, qui même s'ils sont plus chers, ont de bien meilleures chances de déboucher. La complexité du produit peut en faire un produit difficile à vendre si on utilise les sites plus traditionnels.

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L’option la moins intéressante financièrement parlant, est de vendre son bien au travers de la société qui gère l'EHPAD. En effet, la plupart des gestionnaires s'engagent à racheter le bien. Le seul bémol est que la proposition de rachat se fait à la valeur du prix d'achat. Les baux sont généralement sur un minimum de 11 ans, et sur une période si longue le bien se revalorise théoriquement. Cette solution n'occasionne donc aucune plus-value immobilière.

Cependant l'investissement en EHPAD ne se fait généralement pas sur l'espérance d'une grosse revalorisation, mais plutôt sur la création de revenus complémentaires ou de défiscalisation. L'assurance d'un rachat peut rassurer les investisseurs.

revente ehpadIl est également possible de passer par un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à revendre votre bien. La demande est forte et les gestionnaires trouvent souvent des repreneurs aux chambres. Celui-ci ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard car le bien ne sera pas neuf mais il pourra bénéficier de l’avantage du statut LMNP.

La dernière solution est de revendre votre chambre par l’intermédiaire d’un professionnel de l’occasion. Beaucoup d’agences spécialisées se sont récemment créées afin de se consacrer au rachat des chambres et à leur revente aux investisseurs. Ce mécanisme génère des revenus rapidement, c’est pourquoi c’est un marché en pleine expansion.

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