Vous cherchez à acheter un EHPAD ? ou vous souhaitez vendre un EHPAD ?
EHPAD
HISTOIRE

Par définition, l'EHPAD est un Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes récent en France mais qui existe depuis le Moyen-Âge.

OFFRE / DEMANDE

10 000 demandes de placement en EHPAD par an pour seulement 5 000 agréments distribués par l'État. L'EHPAD, un marché où la demande surpasse l'offre.

CREATION EHPAD

Créer un Établissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes s'avère de plus en plus diffcile. Des accréditations rares et un dédale administratif fastidieux.

EXPLOITATION EHPAD

Découvrez comment obtenir une place dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, comment ils fonctionnent et combien cela coûte.

INVESTIR EN EHPAD

L'investissement en EHPAD permet de se créer une rente nette fiscale confortable garantie par des opérateurs nationaux reconnus.

Introduction

L’EHPAD ou, Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est ce que l’on appelle communément « la maison de retraite médicalisée ». Si nous connaissons tous des proches placés dans ce type de structure, leur fonctionnement administratif et financier est pourtant peu connu du grand public. leur exploitation et enfin les modalités d’un investissement dans une chambre médicalisée.

EHPAD en quelques mots

Si la gestion d’un E.H.P.A.D peut varier d’une structure à une autre, selon le gestionnaire ou selon les services proposés, on peut tout de même dresser un tableau général.

Ces établissements ont pour mission d’accueillir des personnes âgées (60 ans minimum) dépendantes, que ce soit pour cause de handicap physique ou moteur ou une autre forme de dépendance.

Les E.H.P.A.D peuvent se différencier face à cette dépendance. En effet, certains établissements peuvent disposer de plus de matériel et peuvent traiter des pathologies plus lourdes, ou encore disposer d’un service réservé aux personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer (ceux-ci demandent une surveillance permanente et de multiples soins).

Les patients ou pensionnaires sont entourés par un personnel médical et para-médical : un médecin coordinateur, un infirmier coordinateur, ainsi que de multiples infirmiers et aides-soignants. Pour autant, les E.H.P.A.D se distinguent d’autres structures médicales puisque les séjours sont en général longs et les résidences sont assorties de différents services de la vie courante dont ne disposent pas les maisons de convalescence ou les hôpitaux pas exemple. Les pensionnaires disposent en effet en général d’une blanchisserie, de soins à la personne (coiffeur, manucure…), d’activités quotidiennes …

Côté administration, ce que l’on sait moins c’est qu’il existe plusieurs types d’E.H.P.A.D. Ils peuvent être publics ou privés, associatifs ou commerciaux. Dans le cadre des E.H.P.A.D commerciaux, ce sont en fait des particuliers ou institutionnels qui sont propriétaires de chaque chambre et qui reçoivent un loyer en contrepartie de leur occupation.

Toutefois, si chaque E.H.P.A.D a ses spécificités comme on le voit, ils sont tous soumis aux mêmes normes de qualité et aux mêmes contrôles de la part de l’État.

1. De l’hospice aux structures dédiées
à partir XVème siècle

L’EHPAD ou, Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est ce que l’on appelle communément « la maison de retraite médicalisée ». Si nous connaissons tous des proches placés dans ce type de structure, leur fonctionnement administratif et financier est pourtant peu connu du grand public. leur exploitation et enfin les modalités d’un investissement dans une chambre médicalisée.

Si la gestion d’un E.H.P.A.D peut varier d’une structure à une autre, selon le gestionnaire ou selon les services proposés, on peut tout de même dresser un tableau général.

Ces établissements ont pour mission d’accueillir des personnes âgées (60 ans minimum) dépendantes, que ce soit pour cause de handicap physique ou moteur ou une autre forme de dépendance.

Les E.H.P.A.D peuvent se différencier face à cette dépendance. En effet, certains établissements peuvent disposer de plus de matériel et peuvent traiter des pathologies plus lourdes, ou encore disposer d’un service réservé aux personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer (ceux-ci demandent une surveillance permanente et de multiples soins).

Les patients ou pensionnaires sont entourés par un personnel médical et para-médical : un médecin coordinateur, un infirmier coordinateur, ainsi que de multiples infirmiers et aides-soignants. Pour autant, les E.H.P.A.D se distinguent d’autres structures médicales puisque les séjours sont en général longs et les résidences sont assorties de différents services de la vie courante dont ne disposent pas les maisons de convalescence ou les hôpitaux pas exemple. Les pensionnaires disposent en effet en général d’une blanchisserie, de soins à la personne (coiffeur, manucure…), d’activités quotidiennes …

Côté administration, ce que l’on sait moins c’est qu’il existe plusieurs types d’E.H.P.A.D. Ils peuvent être publics ou privés, associatifs ou commerciaux. Dans le cadre des E.H.P.A.D commerciaux, ce sont en fait des particuliers ou institutionnels qui sont propriétaires de chaque chambre et qui reçoivent un loyer en contrepartie de leur occupation.

Toutefois, si chaque E.H.P.A.D a ses spécificités comme on le voit, ils sont tous soumis aux mêmes normes de qualité et aux mêmes contrôles de la part de l’État.

Histoire : DE L'HOSPICE À L'EHPAD

Le système des EHPAD ou même précédemment des maisons de retraite est finalement récent en France. Un peu d’Histoire est nécessaire pour comprendre la situation actuelle. Pour cela, remontons de quelques siècles, direction le Moyen-Âge.

1. De l’hospice aux structures dédiées

On considère que jusqu’à la fin du Moyen-Âge, il n’a jamais existé de structure dédiée à la vieillesse. Pour une raison pratique tout d’abord, les hommes meurent jeunes. Les personnes âgées seules (sans famille pour les prendre à leur charge), sont aidées par les hospices, comme les autres nécessiteux. Les autres sont logés-nourris par leurs familles, mais la « retraite » se fait courte puisque chacun travaille jusqu’à épuisement de ses forces, si bien que la période d’impotence est relativement courte.

C’est au court de la Renaissance qu’apparaissent certaines maisons destinées aux « retraités », pour les soldats gradés ou encore les prêtres.
Autour des années 1800, la France connaît sa transition démographique qui va ancrer un nouvel objectif dans les politiques socio-économiques du pays : le traitement de cette nouvelle génération de vieilles personnes qui représentent en 1800 plus de 5% de la population française. Situation inédite due à l’allongement spectaculaire que connaît la durée de vie avec ce début de révolution industrielle et aux tous jeunes progrès de la médecine.

C’est dans ce contexte que naît ce qu’on pourra appeler la première vraie « maison de retraite », un hospice dédié aux personnes âgées : l’Hôpital Le Rochefoucault dans l’actuel 14è arrondissement de Paris. Ouvert avec moins d’une trentaine de lits, l’hospice s’étend pour atteindre 210 lits au milieu du XIXè siècle. (Pour la petite histoire, l’hôpital existe encore, et dispose d’un centre gériatrique reconnu.)

Toutefois, dans une société profondément conservatrice et chrétienne, l’immense majorité des personnes âgées dépendantes sont prises en charge par leur famille. Un tournant semble atteint en 1905 lorsque le gouvernement se déclare responsable des « vieillards indigents ». Le ton est donné, l’État Providence se chargera désormais de subvenir aux besoins des vieilles personnes sans épargne. Dès ce jour, on voit fleurir des centres d’accueil où disparaissent dignité humaine, notions de foyer chaleureux… Les soins sont médiocres, la nourriture frugale. L’esprit est là néanmoins.

2. Les Trente Glorieuses, l’avènement des politiques pour la vieillesse

Les maisons de retraite telles qu’on se les représente actuellement vont en fait connaître un véritable essor après la Seconde Guerre Mondiale. Les causes de cette croissance exponentielle (en nombre de lits mais surtout en qualité) :

  • La France connaît une sécularisation rapide de sa population qui va de paire avec une évolution de la vision de famille. Cette vision est plus restreinte et les enfants prennent moins souvent chez eux leurs parents devenus grabataires. D’autant plus que l’exode rural entasse les jeunes en ville où les logements sont trop exigus pour permettre l'accueil des aînés.
  • L’augmentation rapide de l’espérance de vie permet aux personnes âgées de rester dynamiques et de rester à domicile plus longtemps.
  • En 1962 est instaurée une première véritable « politique de la vieillesse » qui induit la création de multiples institutions dédiées à cette population, et qui surtout, avec l’émergence de la Sécurité Sociale, permet aux personnes aux moyens modestes de bénéficier de places réservées.

On voit alors naître deux types de structures. Pour les jeunes retraités des Trente Glorieuses, en quête de simplicité et de convivialité, des foyers logements (qui ressemblent à ce qu’on nomme désormais nos résidences séniors ou autres EHPA), très en vogue à cette époque. Face à ces résidences, les premières structures visant à accompagner les personnes âgées dépendantes, notamment face à l’explosion du 4è âge, de maladies telles Alzheimer ou Parkinson: les maisons de retraite légèrement médicalisées. Les personnes âgées très dépendantes sont souvent installées à l’hôpital. 

3. Des années 1980 à nos jours

Les années 1980-1990 voient un dernier tournant. Les années folles des foyers logements cessent, on assiste depuis lors à une volonté (farouche) de rester chez soi le plus longtemps possible. Cela est rendu possible par la multiplication des soins à domicile, tandis qu’en parallèle, les structures dédiées aux personnes âgées dépendantes se multiplient et se médicalisent.

En 2001, les maisons de retraites médicalisées deviennent EHPAD et sont soumises à des contrôles stricts de l’Etat et de la Sécurité Sociale quant aux soins prodigués, au respect de la dignité humaine, ainsi qu’au confort de tous les pensionnaires.

Ces EHPAD disposent de plus de matériel, de moyens et de personnel que les maisons de retraite classiques et peuvent prendre en charge des patients aux traitements plus lourds ou aux dépendances plus affirmées.

Finalement, nos EHPAD actuels n’ont plus grand chose à voir avec le terme « maison de retraite » puisqu’ils sont réservés à des populations ayant dépassé leur départ à la retraite depuis de nombreuses années pour la plupart.

L'OFFRE ET LA DEMANDE EN EHPAD

Le système des EHPAD ou même précédemment des maisons de retraite est finalement récent en France. Un peu d’Histoire est nécessaire pour comprendre la situation actuelle. Pour cela, remontons de quelques siècles, direction le Moyen-Âge

1. Les besoins actuels

Actuellement, la France compte 66 millions d’habitants. Sur ces 66 millions, 9 millions ont plus de 70 ans, soit 13% de la population totale. Pour être encore plus précis, la France recense 6 millions de personnes de plus de 75 ans (9% de sa population totale, contre 5,5% en 1980). (Pour l’anecdote, la France compte plus de 15 000 centenaires!) L’INSEE estime qu’en 2011, 800 000 personnes en France ont atteint une dépendance avancée due à leur âge, c’est-à-dire incapables d’effectuer certains gestes simples du quotidien (se lever, se laver, s’habiller ou encore se nourrir seul). Ce chiffre est en constante augmentation. On vit en effet de plus en plus vieux, mais pas forcément de mieux en mieux. Le nombre d’années en état de dépendance augmente donc également.

Des chiffres à relier directement à l’augmentation de l’espérance de vie. Cette augmentation reste rapide puisque les hommes ont gagné 5 ans d’espérance de vie à la naissance, les femmes 3,2 ans entre 1995 et 2013. Elle est actuellement de 78,7 ans pour les hommes et 85 ans pour les femmes. Cette différence d’espérance de vie hommes/femmes tend à disparaître puisque les hommes exercent de moins en moins de métiers dangereux ou épuisants et les femmes consomment de plus en plus de produits nocifs (tabac, alcool, …). Cet écart est toutefois flagrant pour les générations de personnes âgées actuelles. Les femmes représentent 70% des patients en EHPAD en France. (En 2010 il y avait 72 hommes de plus de 65 ans pour 100 femmes de plus de 65 ans.)

Attention toutefois, ce différentiel s’explique aussi par le fait que les femmes sont statistiquement plus enclines à entrer en EHPAD quand les hommes restent le plus longtemps possible à domicile.

Pour conclure ce tour d’horizon, il y aurait en 2012 environ 550 000 personnes placées en EHPAD en France dans environ 8000 institutions différentes.


A. Les besoins futurs

L’espérance de vie à la naissance devrait encore augmenter d’ici 2060 pour atteindre 91 ans chez les femmes et 86 ans pour les hommes.

En 2040, avec l’arrivée des « baby-boomers » dans un grand âge, le nombre de personnes de plus de 75 ans devrait dépasser les 10 millions, soit une multiplication de ce nombre par 2,5 depuis 2000. Au sein de ces 10 millions, l’INSEE considère que 1,2 million seront dépendants.

En effet, si l’on vit plus vieux, on ne vit pas forcément mieux plus longtemps. Le scénario optimiste est que l’âge de la dépendance se décale de plus d’années que ne s’est décalée l’espérance de vie. Cela signifierait qu’on vit mieux plus longtemps. Hélas, le scénario pessimiste semble plus suivi par les spécialistes. Ceux-ci tendent donc à dire que l’âge de dépendance ne se décalera pas autant que l’espérance de vie. C’est-à-dire qu’on vivra plus longtemps certes mais qu’on vivra surtout plus longtemps en mauvaise santé physique et/ou mentale. Le jargon technique appelle ce phénomène "l’extension de la morbidité ».

La demande en EHPAD, déjà légèrement insuffisante en France, devrait connaître une explosion si les rythmes de construction ne sont pas accélérés.

3. Offres et demandes
1. Les EHPAD en exploitation

On l’a dit précédemment, on compte environ 8000 Etablissements pour Personnes Âgées Dépendantes en France en 2012. 8000 établissements qui offrent environ 500 000 lits disponibles, quand on compte pourtant au moins 800 000 personnes âgées dépendantes en France. La différence correspond aux personnes qui bénéficient de soins à domicile, logées chez leurs proches, résidant dans des instituts spécialisés ou encore dans les services gériatriques d’hôpitaux.

Malgré cette possibilité de soins à domicile, au vu des traitements toujours plus lourds pour les maladies du 4è âge, on peut estimer que la France connaît pour le moment une semi-pénurie d’EHPAD. C’est ce qui explique en partie le taux d’occupation record des résidences, supérieur à 95% pour l’immense majorité des résidences. (Taux moyen d’occupation des EHPAD en France en 2010=97% selon KPMG)

2. Le rythme de construction

Malgré la hausse rapide de la demande en EHPAD, la France reste plutôt en retard quant au rythme de construction. Les accréditations sont distribuées au compte-goutte afin de préserver la qualité des soins et de l’accueil dans les structures. Toutefois, entre 2003 et 2007, il se s’est construit que 10 000 lits. Ainsi, le nombre de places d’EHPAD pour 1000 personnes de plus de 75 ans est passé de 140 en 2003 à 126 en 2007.

Bien entendu, il est aussi utile de nuancer ces statistiques alarmantes, d’une part puisque déjà plutôt datées mais aussi puisqu’ne prenant pas en compte que la moyenne d’âge d’entrée en EHPAD se situe plutôt vers 83/85 ans et non vers 75ans. (Pour information, il est possible de solliciter une place en EHPAD dès 60 ans, fait rarissime bien entendu.)

On estime qu’environ 5000 places sont construites chaque année en France (construction de complexes ou réhabilitation de maisons de retraite simples en EHPAD). La demande justifierait la construction du double, notamment pour prévenir l’arrivée prochaine des enfants du baby boom à l’âge de la dépendance.


3. Différents types d’exploitation

Face à cette augmentation rapide des besoins en lits en EHPAD, le secteur public a fait appel au secteur privé pour pallier le manque de lits. Depuis, c’est bien le nombre de constructions (ou réhabilitations) du secteur privé qui augmente le plus rapidement, tout cela sous la surveillance qualité de la Sécurité Sociale et des Conseils Généraux.

Il existe aujourd’hui trois types d’opérateurs en EHPAD, qu’on a mentionné brièvement. Le marché se compose d’EHPAD publics, d’EHPAD privés associatifs et d’EHPAD privés commerciaux. Ce dernier groupe est celui qui connaît la plus grande croissance actuellement, de 2003 à 2009, le nombre de lits en secteur privé a gagné 17,3% tandis que le nombre de lits en EHPAD public n’augmentait que de 10,90%. Cette tendance s’est même accélérée ces dernières.

Tous ces types d’EHPAD sont soumis aux mêmes normes de qualité mais ont leurs spécificités. Par exemple, les EHPAD publics sont en général rattachés à des grands complexes hospitaliers et constituent les plus grandes structures (pour exemple le centre d’Alès dans le Gard avec 256 places). Ces grands établissements gèrent en général un moindre degré de dépendance.

À l’inverse, les EHPAD privés commerciaux sont en général des structures de taille moyenne, entre 65 et 75 chambres individuelles, qui prennent en charge des dépendances plus profondes. Pour preuve, plus de 55% des pensionnaires d’EHPAD commerciaux appartiennent actuellement au classement GIR 1-2 (plus grand stade de dépendance), contre 50% dans les EHPAD publics et seulement 45% dans les EHPAD associatifs.

Répartition des opérateurs sur le marché de l’EHPAD en 2007:

Statut

Nombre d’établissements en France

Part de marché en nombre d’établissements

Nombre de places en France

Part de marché en nombre de lits

Taille moyenne en nombre de lits

EHPAD public

3400

49%

260000

52%

82 lits

EHPAD privé associatif

2000

29%

135000

27%

70 lits

EHPAD privé commercial

1500

22%

105000

21%

69 lits

Depuis 2007, les choses évoluent et on aperçoit un grignotage net des parts de marché des EHPAD publics face aux EHPAD privés commerciaux.

Créer un EHPAD

Le système des EHPAD ou même précédemment des maisons de retraite est finalement récent en France. Un peu d’histoire est nécessaire pour comprendre la situation actuelle. pour cela, remontons de quelques siècles, direction le Moyen-Âge.

Ouvrir un EHPAD est une démarche longue et fastidieuse. Pourtant, ces détours administratifs et différentes accréditations nécessaires sont les garants de la qualité de gestion des EHPAD en France. Nos voisins d’Outre-Manche ont par exemple vécu la faillite de leur plus grand opérateur Southern Cross en 2011, tandis que les EHPAD allemands sont si chers qu’on délocalise ses parents en République Tchèque.

Pour lancer un EHPAD en France, il faut s’armer de patience et suivre cette chronologie. On estime que le lancement d’un EHPAD prend environ 3 ans.

Les démarches pour les maisons de retraite existantes qui voudraient obtenir le statut d’EHPAD sont les mêmes.

01 Présentation du projet au Conseil Général et à la DDASS dans le créneau imparti de l’année pour validation.

02 Si validation, alors présentation du projet au Comité Régional d’Organisation Sanitaire et Médico-Sociale. Délivrance ou non d’un arrêté d’autorisation de création si le projet répond à un besoin de la région quant à l’emplacement, à la taille de la structure ou ses caractéristiques, si le budget est cohérent, si le gestionnaire dispose de garanties de financement.

03 Pose de la première pierre dans les 3 ans qui suivent l’arrêté sous peine d’annulation.

04 Rédaction, négociation et signature de la convention tripartite entre le directeur de l’établissement, le Préfet (représente l’assurance maladie) et le président du Conseil Général.

05 Demande d’ouverture de la structure une fois la convention signée.

06 Contrôles des services municipaux pour vérifier la conformité au permis de construire et aux normes.

07 Contrôles du CROSMS pour vérifier que la structure correspond au projet présenté.

Chronologie
1. Le dédale administratif

Ouvrir un EHPAD est une démarche longue et fastidieuse. Pourtant, ces détours administratifs et différentes accréditations nécessaires sont les garants de la qualité de gestion des EHPAD en France. Nos voisins d’Outre-Manche ont par exemple vécu la faillite de leur plus grand opérateur Southern Cross en 2011, tandis que les EHPAD allemands sont si chers qu’on délocalise ses parents en République Tchèque.

Pour lancer un EHPAD en France, il faut s’armer de patience et suivre cette chronologie. On estime que le lancement d’un EHPAD prend environ 3 ans.

Les démarches pour les maisons de retraite existantes qui voudraient obtenir le statut d’EHPAD sont les mêmes.

01 Présentation du projet au Conseil Général et à la DDASS dans le créneau imparti de l’année pour validation.

02 Si validation, alors présentation du projet au Comité Régional d’Organisation Sanitaire et Médico-Sociale. Délivrance ou non d’un arrêté d’autorisation de création si le projet répond à un besoin de la région quant à l’emplacement, à la taille de la structure ou ses caractéristiques, si le budget est cohérent, si le gestionnaire dispose de garanties de financement.

03 Pose de la première pierre dans les 3 ans qui suivent l’arrêté sous peine d’annulation.

04 Rédaction, négociation et signature de la convention tripartite entre le directeur de l’établissement, le Préfet (représente l’assurance maladie) et le président du Conseil Général.

05 Demande d’ouverture de la structure une fois la convention signée.

06 Contrôles des services municipaux pour vérifier la conformité au permis de construire et aux normes.

07 Contrôles du CROSMS pour vérifier que la structure correspond au projet présenté.

2. Le dossier de financement

Il n’existe pas de norme de financement. Les exigences sur ce point varient d’un CROSMS à un autre ainsi que le fonctionnement de chaque structure selon qu’elle soit privée ou publique. Toutefois, on peut vous dresser une liste des piliers de financement.

  • Les fonds propres de l’opérateur
    • Le Prêt Locatif Social. Prêt à taux bas indexé sur la valeur de rémunération du livret A. Prêt à très long terme (30 à 50 ans). Les établissements financés par ce type de prêt peuvent prétendre ensuite aux Aides Personnalisées au Logement.
    • Subventions (EHPAD publics ET privés) de niveau départemental (en général). Subventions éventuelles de la part de la Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie. On peut aussi citer les caisses de Sécurité Sociale et de Retraite, la CRAM (Caisse Régionale d’Assurance Maladie, et la CNAM (Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse).
2. Le dossier de financement
2. Le dossier de financement

Il n’existe pas de norme de financement. Les exigences sur ce point varient d’un CROSMS à un autre ainsi que le fonctionnement de chaque structure selon qu’elle soit privée ou publique. Toutefois, on peut vous dresser une liste des piliers de financement.

  • Les fonds propres de l’opérateur
    • Le Prêt Locatif Social. Prêt à taux bas indexé sur la valeur de rémunération du livret A. Prêt à très long terme (30 à 50 ans). Les établissements financés par ce type de prêt peuvent prétendre ensuite aux Aides Personnalisées au Logement.
    • Subventions (EHPAD publics ET privés) de niveau départemental (en général). Subventions éventuelles de la part de la Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie. On peut aussi citer les caisses de Sécurité Sociale et de Retraite, la CRAM (Caisse Régionale d’Assurance Maladie, et la CNAM (Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse).
3. Une accréditation qui se gagne, et qui se perd…

En effet, l’agrément d’EHPAD, afin qu’il conserve toute sa valeur, est un agrément que les structures peuvent perdre. Le CROSMS effectue des visites régulières et fait corriger les dysfonctionnements remarqués le cas échéant. Si la structure ne respecte vraiment pas les normes en cours, elle peut perdre son agrément. On précise que cela est extrêmement rare, et n’arrive en général que dans des EHPAD de gestionnaires peu reconnus. La convention tripartite est signée pour 5 ans et doit être renouvelée après contrôle du CROSMS. L’autorisation de fonctionnement est remise pour 15 ans et renouvelée après contrôle également.

D’autres échelons administratifs détiennent un droit de regard sur le fonctionnement des EHPAD. Il existe plusieurs types de contrôles. Tout d’abord le contrôle quant à la qualité des soins dispensés et au respect de l’hygiène. Ces vérifications sont du ressort des Agences Régionales de Santé (ARS). Pour les procédures de la vie courante, c’est alors la responsabilité des conseils généraux. Ces derniers experts jugeront en autres du respect de la dignité humaine et de la lutte contre la maltraitance.

S’il arrive que les contrôles soient effectués de façon imprévue, notamment en cas de dénonciation de maltraitance, les directeurs de maisons de retraite sont en général prévenus au préalable. Il est aussi demandé que ces mêmes directeurs organisent tous les 7 ans un travail d’audit de leur résidence quant au fonctionnement financier et managérial entre autres. Les experts indépendants sont alors mandatés par l’ANESM.

Exploiter un EHPAD

Le système des EHPAD ou même précédemment des maisons de retraite est finalement récent en France. Un peu d’histoire est nécessaire pour comprendre la situation actuelle. pour cela, remontons de quelques siècles, direction le Moyen-Âge.

1. Le placement d'un proche en EHPAD

Ne le cachons pas, obtenir une place en EHPAD peut revêtir des aspects de parcours du combattant. En effet, la demande d’entrée en EHPAD augmente rapidement en France mais la construction ne suit pas le même rythme (on l’a développé plus haut). Le nombre de places en EHPAD reste donc limité.

Les démarches :
Bien entendu, les informations qui vont suivre sont générales et certains EHPAD peuvent utiliser des procédures quelque peu différentes.

a- Le choix

L’espérance de vie en EHPAD est d’environ deux ans (selon la revue Prescrire). Il y a moins de 10 ans, l’espérance de vie en EHPAD était de moins d’un an). L’EHPAD en question constitue donc généralement le dernier foyer de la personne âgée. Il est nécessaire que celle-ci s’y sente bien et ce d’autant plus que cette population est souvent fragilisée par la maladie ou en peine. Il est donc essentiel de choisir l’EHPAD où placer ses proches afin qu’ils puissent y trouver une vie confortable et chaleureuse.

Quels sont les critères de choix ? Tout d’abord la localisation pour toutes les personnes âgées qui ont des proches et qui voudraient ne pas trop s’en éloigner. Mais tant qu’il est question du lieu, il convient de savoir si la personne préfère habiter dans la campagne ou en centre-ville (si elle est encore valide ou semi-valide). Il convient de se renseigner sur les services proposés, si certains sont adaptés à des pathologies particulières, et enfin sur la taille de la structure .

Il FAUT visiter les EHPAD et se renseigner sur leur réputation, vérifier que la décoration est à son goût, la journée type aussi. Une ambiance qui convient à l’un pourrait être ne source d’inconfort ou de chagrin pour l’autre.

b- Se positionner sur plusieurs EHPAD

En effet, les EHPAD sont parfois (souvent) pleins, il convient donc de sélectionner plusieurs EHPAD à visiter et auxquels postuler. Afin de gagner du temps, il est possible (et recommandé) de demander conseil au médecin généraliste qui suit le parent à placer en EHPAD. En effet, celui-ci pourra vous indiquer les structures les plus adaptées que ce soit pour l’ambiance (les médecins généralistes font en général de nombreuses visites dans les différents EHPAD de l’endroit où ils exercent et connaissent bien leurs patients) ou pour le traitement des différentes pathologies possibles.

c- Le classement GIR

Une fois quatre ou cinq EHPAD sélectionnés, il faut prendre rendez-vous avec le cadre de santé de chaque EHPAD. Sur place, il/elle vous fera remplir un questionnaire de santé qui correspond à une grille de dépendance GIR (pour Groupe Iso-Ressource), pour savoir ce que la personne âgée est capable seule dans sa vie quotidienne. Selon le résultat de cette grille de dépendance, le cadre de santé peut parfois conseiller une solution alternative comme des soins à domicile s’il juge que la personne âgée n’est pas assez dépendante, ou encore les maisons de retraite non-médicalisées, résidences séniors ou hôpitaux de jour. Toutefois, si vous avez pris le temps de consulter un généraliste au préalable, celui-là aura pu prendre ce genre de décisions.

Le cadre vous remettra enfin un questionnaire supplémentaire à faire remplir par le médecin traitant généraliste du futur pensionnaire. (exemple de questionnaire)

Ce questionnaire permet de connaître les antécédents médicaux majeurs de la personne âgée, ses besoins déambulatoires (alitée, canne, déambulateur…), les pathologies et les traitements actuels de la personne, les soins qui lui seront nécessaires, si la personne a besoin de sonde parentérale. Le généraliste remplira ce questionnaire que la famille devra retourner à l’EHPAD accompagné d’un avis d’imposition (ou de non-imposition) de la personne à placer.

Puis vient l’attente. Cette attente peut durer environ 2 mois pour les patients les plus « classiques », c’est-à-dire dépendants certes mais non grabataires.

Précisons deux choses. Tout d’abord, les revenus financiers de la personne n’entrent pas en compte dans l’acceptation du dossier (sauf certains EHPAD privés de haut standing), ni dans la durée d’attente avant potentielle acceptation. Ensuite, il existe des places réservées dans les EHPAD pour les situations d’urgence. Par exemple les personnes valides qui deviennent dépendantes du jour au lendemain à cause d’accidents cardio-vasculaires, de mauvaise chute… Ces places sont négociées par les assistants sociaux des hôpitaux qui traitent les personnes concernées et les dossiers d’entrée très accélérés. Attention cependant, rien ne garantit que l’EHPAD dans lequel l’assistant social trouvera une place est proche de la famille de la personne âgée ou qu’il correspond aux attentes de celle-ci, il peut donc être nécessaire ensuite pour la famille de demander un transfert.

d- Les personnes exclues du système

Les EHPAD ne sont pas équipés pour accueillir toutes sortes de pathologies. En effet, s’il existe un médecin coordinateur dans les EHPAD, celui-ci n’est pas présent toute la semaine, ni la nuit bien entendu. Cela signifie que l’état des patients doit être stable et ne pas nécessiter de soins trop lourds tels que des dialyses très fréquentes ou autres. Hélas, ces personnes seront rabattues vers les services gérontologiques d’hôpitaux sur du long terme. Pas de cas psychologiques trop avancés non plus. La majorité des EHPAD ne sont pas habilités à recevoir des patients souffrant de stades avancés de la maladie d’Alzheimer ou Parkinson. Ces patients particuliers doivent être entourés de personnel qualifié et doivent être placés dans des locaux adaptés (pas d’escaliers, pas d’objet avec lesquels se blesser…). Le personnel est présent et alerte jour et nuit. Les maisons de retraite médicalisées refusent aussi parfois les patients dont la démence serait trop avancée, qui développeraient des comportements violents et enfin, les patients souffrant d’alcoolisme.

2. Coût d’un EHPAD pour le résident

Le coût d’un EHPAD pour les résidents se scinde en 3 tarifs distincts. Ce sont les tarifs hébergement, dépendance et soins. On comptera aussi des services supplémentaires rendus aux résidents et qui sont à leurs frais (comme la coiffure, manucure …).

  • Le tarif hébergement correspond au prix « hôtelier » de l’EHPAD. C’est à dire les frais d’administration de l’établissement, de la restauration, d’animation sociale, de la blanchisserie,… Pour les résidents, le coût mensuel de cet hébergement est d’environ 1500€ et ils peuvent recevoir sur ces frais des Aides Personnalisées au logement (si l’EHPAD est habilité à recevoir des APL).
  • Le tarif dépendance englobe le coût de surveillance et d’aide nécessaire aux personnes les plus dépendantes. Ce sont par exemple les dépenses liées à l’habillage des personnes âgées, à leur toilette, à l’aide fournie pour prendre leurs repas, aux suppléments de blanchisserie dus aux potentielles incontinences.
  • Le tarif soin enfin est celui des prestations médicales, physiques ou psychiques. Ce tarif est en moyenne de 750€ par mois.

Ces coûts sont déterminés par différentes autorités compétentes. L’ Agence Régionale de Santé détermine le forfait « soins » selon la moyenne des besoins en soins de la résidence, le président du département fixe le coût de « dépendance » conformément à la grille GIR des résidents. Le tarif « hébergement » est contrôlé par le Conseil Général.

Cette séparation des coûts est d’autant plus importante à comprendre que les aides auxquelles peut prétendre la personne âgée concernent chacune un coût différent.

  • Le tarif hébergement est à la charge de la famille du résident (APL déduites ou non). Si les ressources (retraite, pensions, rentes,…) du pensionnaire ne sont pas suffisantes, il est parfois possible d’obtenir un paiement intégral ou presque de ce tarif par l’Etat. Attention néanmoins, ceci ne constitue pas un don mais un prêt puisque l’Etat se remboursera ensuite au moment de la succession de la personne.
  • Le tarif soin est pris en charge par la sécurité sociale.
  • Enfin, le tarif dépendance est pris en charge notamment par le conseil général au niveau de l’établissement, une seule partie marginale reste à la charge de la personne. Ce niveau marginal correspond en fait au tarif dépendance appliqué aux personnes les moins dépendantes des EHPAD (GIR 5/6). Ce tarif dépendance peut être réglé en partie par des APA (Aides Personnalisées pour l’Autonomie).

Au total, les frais d’EHPAD restant à la charge du résident se situent entre 1500€ pour les EHPAD ruraux et 2900€ pour les EHPAD privés situés en centre-ville.

3. Fonctionnement au quotidien
Aide soignante
Le personnel : qualification, nombre

Grâce aux conventions tripartites négociées en 2005 et en 2010, les EHPAD ont pour la plupart augmenté leur personnel et plus précisément le nombre d’aides soignants en gériatrie.

Le personnel en EHPAD doit être suffisamment qualifié pour répondre à toutes les situations. Les personnes faisant des gestes techniques doivent également être diplômées d’Etat.

Il y a plusieurs profils d’intervenants dans les EHPAD, on y trouve des aides soignantes qui doivent avoir au minimum un an d’étude pour exercer.

Les infirmières coordinatrices qui supervisent les aides soignantes doivent, quant à elles être diplômées d’Etat. Elles sont garantes de la qualité et de la continuité des soins mais également de la mise en œuvre du projet d’établissement ou du service. Cependant, il n’existe pas à proprement parler de diplôme d’infirmier coordinateur.

Nous avons ensuite les infirmières générales qui encadrent et forment le personnel. Elles assurent également la responsabilité des soins et gèrent le matériel et les locaux. Ce poste est accessible généralement aux titulaires du certificat cadre mais l’accès à la fonction se fait généralement par une promotion interne.

Les aides médicaux psychologiques dit AMP accompagnent les personnes âgées dépendantes dans leur quotidien. C’est une profession qui a connu une forte croissance ces dix dernières années. Il faut pour cela avoir un Diplôme d'Etat d'aide médico-psychologique ou un CAP équivalent.

Pour les directeurs d’établissements, il existe plusieurs formations. Certaines sont payantes comme les écoles de santé - la plus connue étant l’EHESP (Ecole des hautes études en santé publique) - ou les masters II « direction de structure médico-sociales ». Dans le secteur public hospitalier il faut obligatoirement passer par l’Ecole Nationale de la Santé Publique (ENSP).

Il faut également savoir que les directeurs d’EHPAD peuvent eux mêmes être dirigés par un directeur général qui sera le gérant de plusieurs établissements. Par exemple dans les EHPAD publics, le directeur général est le directeur de l’hôpital qui accueille l’EHPAD.

Nous trouvons également dans les établissements de psychologues, des ergothérapeutes et des kinésithérapeutes qui suivent les résidents régulièrement et qui ont des diplômes de médecine propre à leurs spécialités.

Dans la vie de tous les jours, le foyer a également besoin de cuisiniers et de femmes de ménages.

On précise ici que les EHPAD n’ont pas de médecin généraliste sur place. Ce sont les médecins généralistes de chaque résident qui font le déplacement en cas de renouvellement de prescription ou de pathologie nouvelle.

Jouant au cartes
Les services proposés, les prestations

Tout au long de la semaine, les résidents bénéficient d’un certain nombre de services et de prestations au sein des EHPAD. Cela va de la prise de repas aux jeux de sociétés.

Dans tous les établissements, on retrouve bien évidemment les services élémentaires comme la prise des repas, la douche, le coucher et le lever ou la mise aux toilettes.

Cependant, chaque établissement a son propre mode de fonctionnement avec des services qui diffèrent. Par exemple, certains établissements qui disposent d’un service pour les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer proposent des stimulations multi sensoriel contrôlées. Cette technique appelée le « Snoezelen » a pour but d’éveiller la sensorialité de la personne stimulée dans une ambiance sécurisante.

Les résidents peuvent également profiter d’activités comme la chorale, la relaxation, les massages, les activités d’expression et de communication, l’art plastique, la gymnastique douce et les ateliers thérapeutiques.
En effet dans certains EHPAD, on peut trouver des jardins thérapeutiques en adéquation avec un protocole médical ou avec le résident qui permettent de s’apaiser, de se changer les idées quel que soit son âge et sa condition.

La présence des animaux est également importante pour les pensionnaires. On en trouve d’ailleurs de plus en plus dans les foyers, ce qui contribue à instaurer une atmosphère chaleureuse et conviviale.

De nouvelles activités ont également fait surface dans les établissements pour personnes âgées, les enfants les connaissent bien puisqu’il s’agit des jeux vidéo et plus particulièrement de la Wii. Cette innovation touche une population de plus en plus variée. Et cela devient une activité très appréciée des retraités.

Toutes ces activités et services permettent de rendre agréable la vie des patients.



Journée-type d’un résident

Un aparté pour préciser que la journée type que nous allons vous présenter est adaptée aux patients en fonction de leurs pathologies. Celle choisie est une journée assez basique qui correspond bien à tous les établissements.

Le matin : Les pensionnaires se réveillent pour la plupart du temps seuls. Pour les matinaux, café et collation sont mis à disposition. Le petit déjeuner est servi entre 8h00 et 9h00 dans les chambres ou dans la salle de restauration.

Ensuite vient le moment de la toilette - qui se fait en fonction de l’autonomie de la personne (douche, lavabo ou au lit) – et les soins si besoin.

Les résidents peuvent ensuite profiter pleinement des espaces communs pour lire, discuter, ou aider à la vie quotidienne du foyer par exemple plier le linge ou mettre la table.

Les personnes croyantes ont la possibilité d’assister à une messe chaque vendredi matin au sein même des locaux.

Midi : Le déjeuner est pris vers 12h00 dans la salle à manger. Les régimes alimentaires de chaque résident sont respectés et les plats de plus en plus travaillés. On peut prendre comme exemple, le fait d’utiliser une douille pour servir les patients ne pouvant pas mâcher, dans le but de rendre le plat plus agréable et plus élaboré.

Après midi : Suite au déjeuner, on trouve généralement un temps de repos qui est suivi d’activités diverses citées précédemment. Un goûter est prévu en milieu d’après midi avec gâteaux et boissons chaudes.

Soirée : La soirée débute avec la prise du repas qui se fait à 19h00 en chambre ou dans les studios. Ensuite, les résidents peuvent se détendre devant la télévision ou aller se coucher, certaines personnes peuvent être aidées suivant leurs aptitudes.

Pendant la nuit, il y a une surveillance attentive des patients effectuée par les intervenants.

Il est important de noter que certains changements ont été opérés au sein des EHPAD pour améliorer la vie du patient. En effet, un réel travail de fond est mis en place depuis l’année 2012 pour respecter au maximum l’intimité de la personne, travail initié par le SIVU de Guipavas en Bretagne. Il est demandé au personnel médical et paramédical de frapper avant d’entrer dans les chambres par exemple. De petits gestes simples qui visent à respecter autant que faire se peut l’intimité et la dignité de la personne malgré sa dépendance.

Investir en EHPAD

Investir en EHPAD est une solution intéressante pour avoir des revenus complémentaires, pour défiscaliser, pour réduire son imposition ou encore pour préparer sa retraite. Peu connue, cette solution est pourtant accessible aux particuliers. Cependant, les EHPAD associatifs et publics ne permettent pas d’investissement. Il faut donc se tourner vers les EHPAD privés commerciaux qui ont un statut de résidence de service, on peut donc y investir en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel).

Le principe de l’investissement en EHPAD est simple. Il vous faut acheter une chambre dans l’une des résidences. Il convient néanmoins de se renseigner sur la meilleure résidence et sur la meilleure forme d’acquérir la chambre médicalisée.

1. Le choix du programme

Choisir un gestionnaire n’est pas chose facile, c’est pourquoi nous vous proposons quelques programmes en lesquels nous avons confiance. Nous pouvons citer « Orpea » qui compte 339 établissements et qui est aujourd’hui le premier exploitant français dans le secteur de la dépendance mais aussi « DomusVi » qui est l’un des premiers groupes d’accueil et de services pour personnes âgées en France. La troisième société que l’on peut vous conseiller est « Korian » qui avec ses 127 établissements est le troisième exploitant d’EHPAD en France et qui ne cesse de se développer, notamment par sa fusion avec le groupe « Médica »  qui travaille sur le secteur d’hébergement pour personnes âgées dépendantes mais aussi sur le secteur sanitaire. Il possède 155 établissements. Le cinquième et dernier programme que nous vous conseillons est le gestionnaire « GDP Vendôme – Dolcea » qui est un acteur majeur sur le marché de la résidence senior et de l’EHPAD depuis plus de 20 ans.

Pourquoi ces sociétés et pas d’autres ? Les critères que nous ciblons par ce choix sont :

  • la taille du gestionnaire, son chiffre d’affaire et son historique (garantie de la solidité du bail commercial et de la mutualisation des loyers)
  • la pertinence des loyers affichés (par rapport à la localisation ou la spécialisation, qui garantit la demande)
  • les rendements proposés aux investisseurs ainsi que les charges prises en charge par le gestionnaire
  • les besoins de la région en EHPAD (normalement déjà étudiés par le CROSMS)
  • le prix de chaque investissement
2. Le choix de la forme fiscale

Les revenus reçus de cet investissement sont toujours des revenus assimilés aux revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) comme toute location meublée. L’investisseur devra avancer la TVA sur la construction de la résidence si l’achat se fait en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Toutefois, cette TVA lui est ensuite remboursée.

Ensuite, il existe plusieurs statuts fiscaux pour investir dans une chambre médicalisée.

La première est la LMNP classique qui permet une fiscalité avantageuse car l’amortissement du bien de 80% sur 20 ans favorise une imposition réduite sur les revenus perçus, si l’amortissement est supérieur au BIC, le déficit est alors reportable sur les trente prochaines années.
L’intérêt premier de ce type d’investissement est qu’il est possible grâce à l'amortissement du bien, de la déduction des charges (taxe foncière par exemple) et des intérêts d’emprunt, de bénéficier de loyers nets de fiscalité permettant de se constituer ou de développer un patrimoine. L’investisseur pourra alors déduire les intérêts d’emprunt (lors d’un investissement à crédit), les charges de gestion et les taxes diverses. Seule la taxe foncière devra être prise en charge. Ce choix peut être très pertinent dans le cadre d’un investisseur qui souhaite percevoir des rentes défiscalisées pour avoir des compléments de revenus à long terme, environ 5,5% de rendement locatif.

Vous pouvez également investir en LMNP Censi-Bouvard qui se rapproche de la loi Duflot et qui permet à l’investisseur d’avoir une réduction d’impôt de 11% du montant investit avec un plafonnement à 300 000€. La durée de détention est de 9 ans. Ce mécanisme permet de déduire complétement les intérêts d’emprunt, les taxes liées à l’investissement et du peu de charges. La réduction d’impôts perçue ne permet pas de cumuler l’amortissement lié au statut LMNP classique. Ce choix correspond bien aux investisseurs à forte fiscalité qui souhaiterais réduire leur base imposable sur une longue période.

Enfin, vous pouvez investir via le régime du Micro-Bic qui permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus par l’investissement en EHPAD. On peut souligner la facilité en terme de comptabilité et de déclaration fiscale car les abattements sont appliqués directement par les impôts. Le régime Micro-Bic pourrait vous correspondre si vous êtes dans une tranche d’imposition peu élevée et que vous souhaitez investir en EHPAD en cash.

3. Comment investir ?
A crédit ?

C’est la pratique la plus répandue qui consiste à acheter un bien grâce à un emprunt bancaire, ce qui est très intéressant dans un schéma à long terme. En général, les investisseurs empruntent à hauteur de l’acquisition du bien puis le rembourse grâce aux loyers perçus, ce qui peut demander un léger effort de trésorerie. Ceci permet de réduire l’effort d’épargne et de devenir propriétaire à terme d’un capital. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Il est également important de noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable.

En cash ?

Cette méthode consiste à acheter une chambre en EHPAD au comptant, elle se fait plus rare car il faut une capacité d’épargne importante et que les chambres coûtent en moyenne entre 150 000€ et 250 000 € TTC. Le paiement en cash se fait dans l’optique de vouloir faire fructifier et sécuriser une somme d’argent conséquente.

4. Budget moyen

Comme dit précédemment, le budget moyen pour investir en EHPAD entre dans une fourchette de 150 000 à 250 000 € TTC, même s’il est rare de trouver des chambres à 250 000€, cela peut arriver dans la région parisienne. En général vous débourserez plus entre 150 000€ et 190 000€ pour une chambre de 18 à 25m2.

5. Avantages du bail commercial pour l’investisseur

Un des avantages principaux de l’investissement en EHPAD réside dans le bail commercial. En effet, vous achetez une chambre qui sera louée, mais vous n’êtes pas sujet à un bail location classique.

En d’autres mots, le bail commercial vous permet d’être protéger sur les paiements des loyers, car le gestionnaire sera locataire et non les résidents. Le risque locatif est donc très faible.

Vous serez également protéger par l’article 605/606 car vous n’avez pratiquement pas de charges à payer excepté la taxe foncière et le renouvellement du mobilier dans le cas d’une location meublée.

  • protection investisseur sur paiement loyers
  • protection investisseur sur art 605/606= pas de charges sauf qques unes
  • importance de choisir le meilleur gestionnaire possible
6. Avantages et contraintes de l’investissement en EHPAD
Avantages

Les avantages pour investir en EHPAD sont nombreux, on trouve déjà l’avantage du bail commercial vu précédemment mais également un avantage de sécurité quant au marché. En effet, le marché est sur du fait du vieillissement de la population, la demande est forte pour une offre limitée. Les taux d’occupation varient entre 95% et 100% ce qui vous assure de la viabilité de l’investissement, même si le gestionnaire est considéré comme votre locataire. Le marché secondaire de ce type d’investissement est également très efficace.

Les avantages résident également dans la fiscalité avantageuse des différentes formes d’investissement vues précédemment. Le rendement locatif est très intéressant et se situe entre 4% et 4,5% nets après charges et quasiment net d’impôt.

On peut également profiter de l’effet de levier lors d’un achat à crédit. En achetant un bien immobilier locatif à crédit, vous allez devoir rembourser des mensualités grâce aux loyers perçus par votre investissement. L’effet de levier va alors mettre en valeur la contribution du locataire pour prendre en charge votre crédit, ce qui va minimiser votre contribution à la création de votre patrimoine.

Contraintes

La contrainte la plus importante serait que le gestionnaire de l’EHPAD fasse faillite, car il est très difficile de trouver quelqu’un avec les mêmes qualifications et l’établissement serait alors laissé au dépourvu. Si le gestionnaire s’en va, l’établissement ne vaut plus rien, c’est un risque à prendre en considération même si il est faible. On peut également noter que le prix d’acquisition est relativement important et qu’il demande un effort financier.

Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
HISTOIRE
OFFRE / DEMANDE
CREATION EHPAD
EXPLOITATION EHPAD
INVESTIR EN EHPAD
Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
1. De l’hospice aux structures dédiées
à partir XVème siècle
2. Les Trentes Glorieuses
1945 à 1973
3. Des années 1980 à nos jours
2000
Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
1. La demande en EHPAD

La demande en EHPAD

2. L'offre en EHPAD

L'offre en EHPAD

Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
1. Le dédale administratif

Le dédale administratif

2. Le dossier de financement

Le dossier de financement

3. Une accréditation qui se gagne, qui se perd

Une accréditation qui se gagne, et qui se perd

Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
1. Le placement d'un proche en EHPAD

Le placement d'un proche en EHPAD

2. Coût d’un EHPAD pour le résident

Coût d’un EHPAD pour le résident

3. Fonctionnement au quotidien

Fonctionnement au quotidien

Choisissez un onglet pour appronfondir vos connaissances en ehpad
1. Le choix du programme
2. Le choix de la forme fiscal
3. Comment investir ?
4. Budget moyen
5. Les + du bail pour l'investisseur
6. Les + et - de l'investissement en EHPAD
A voir également :
Pourquoi investir dans un ehpad

Comment se déroule un investissement en Ehpad? Quels sont les avantages? les risques? D...

Mis en ligne par Ehpad Immo
Quelle fiscalité pour un investissement en LMNP Ehpad ?

Au moment d'un investissement en Ehpad, 2 choix s'offrent aux investisseurs : la fiscali...

Mis en ligne par Ehpad Immo
Ehpad vs Studio

Est il préférable d'investir dans un studio traditionnel ou dans une chambre médicali...

Mis en ligne par Ehpad Immo
Avantages Ehpad

Quels sont les avantages d'un investissement en LMNP dans un établissement d'hébergeme...

Mis en ligne par Ehpad Immo

4 bonnes raisons d'investir en EHPAD

1
Rendement

La rentabilité nette varie entre 4,5% et 5%, supérieur au rendement d'un investissement locatif en direct.

2
Fiscalité

La fiscalité de l’investissement en EHPAD est très avantageuse. En effet, elle permet de générer des loyers quasi sans fiscalité



3
Bail commercial

L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire. Cela implique un bail longue durée, une délégation de gestion et surtout la sécurisation des loyers.

4
Marché

Le vieillissement de la population est certain et le marché des seniors très porteur. C'est pourquoi l'investissement en EHPAD est pertinent.

Investir en EHPAD

Ou consultez les programmes par région

Franche-Comté

Bourgogne

Auvergne

rhônes-alpes

provence alpes côtes d’azur

languedoc-roussillon

corse

alsace

LORRAINE

CHAMPAGNE-ARDENNE

NORD-PAS-de-CALAIS

picardie

île de france

Haute normandie

Basse normandie

bretagne

centre

pays-de-la-loire

poitou-charentes

limousin

aquitaine

midi-pyrénées
Le blog
Investir en EHPAD à Cannes
Lundi 16 mai 2016

Investir en EHPAD à Cannes

Par Ehpad Immo

Avec une imposition des plus importante en France, beaucoup d’investisseurs veulent obtenir des compléments de revenus sans augmenter leur impôt et ainsi gagner en pouvoir d’achat. Au [...]

lire la suite
LMP : une régime fiscal favorable
Mardi 05 avril 2016

LMP : une régime fiscal favorable

Par ehpad immo

Pour bénéficier de ce statut LMP (Loueur meublé professionnel), vous devez d'abord remplir 3 conditions : 1. les recettes générées [...]

lire la suite
Voir tous les articles
Les derniers articles
Voir tous les articles
Qui sommes nous ?
Télécharger le livre blanc
obtenir une place dans un ehpad

Je souhaite placer
un membre de ma famille dans un ehpad
mais je ne connais pas les démarches à entreprendre.

Je souhaite avoir des conseils

les meilleurs gestionnaires EHPAD

Voir l'ensemble des gestionnaires
Contactez-nous

* Champs obligatoire
ehpad-immo.com s’engage à protéger vos données personnelles et votre vie privée.

simulation d'un investissement en EHPAD !

QUESTION#01
Quel montant seriez-vous prêt à investir ?

Un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) est une maison de retraite médicalisée. Destinée à l’accueil de résidents nécessitant une assistance journalière permanente, l'EHPAD se compose de plusieurs chambres médicalisées, permettant de répondre aux besoins induits par la dépendance. Porté par le vieillissement démographique, le marché de l’or gris offre des perspectives de croissance intéressantes pour des investisseurs en quête d’actifs pérennes.

EHPAD

L'EHPAD est un établissement totalement dédié à l’accompagnement et au mieux-être des résidents. Outre les soins médicaux et les services annexes (restauration, blanchisserie..),  l’EHPAD est aussi un lieu de vie où diverses animations sont proposées afin d'améliorer le quotidien des résidents.

La dépendance frappe généralement les patients atteints de maladies neurodégénératives, telle que la maladie d'Alzheimer, de Parkinson ou la sclérose en plaque. Un personnel formé et des équipements spécialisés permettent de traiter les pathologies les plus lourdes et d’accompagner au mieux le malade.

L’investisseur en EHPAD peut choisir entre deux régimes juridiques que sont le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le régime Censi-Bouvard. Si le premier s’applique de droit, le second requiert plusieurs conditions. La différence majeure tient au traitement fiscal des bénéfices tirés de la location de l’EHPAD. Si le LMNP permet, via le recours à l’amortissement, un impact fiscal neutre, le Censi-Bouvard permet quant à lui une réduction d’impôt. 

A l’instar d’une acquisition immobilière classique, l'achat en résidence de service est un placement de long terme. Néanmoins, les objectifs de création de patrimoine évoluent avec le temps. Dès lors, la notion de patrimoine équilibré ne renvoie pas à un concept statique mais bien à une dynamique en constante évolution, nécessitant des choix mûris et réfléchis. Par conséquent, optimiser son patrimoine implique une vraie réflexion approfondie, documentée, et pertinente, qui nécessite souvent l'aide et le conseil d'un spécialiste en gestion de patrimoine.

En termes de rentabilité locative, les loyers versés par l'exploitant doivent être en adéquation avec la logique économique de l'établissement. Ces-derniers doivent être supportables pour l’EHPAD afin de garantir la viabilité de l'exploitation dans le temps. Des loyers anormalement élevés pourraient générer des difficultés économiques à long terme pour le gestionnaire de la résidence. Exiger des loyers trop élevés renvoie à une vision court-termiste, préjudiciable à long terme pour la structure et finalement, pour l’investisseur.

EHPADimmo.com ne pourra pas être tenu responsable des différents risques inhérents à un investissement en EHPAD, tel que le risque de défaillance de l’opérateur ou le risque de moins value. Pour plus de renseignement, veuillez vous référer aux mentions légales.

Toute demande d’informations envoyée par le formulaire de contact engage la responsabilité et l’acceptation des mentions écrites ci-dessus.

© 2014 Ehpad - immo - Mentions légales | Plan du site | Création site internet Agence web

simulation investissement ehpad