Résidences seniors vs EHPAD

Samedi 19 avril 2014

Par Nicolas Peycru

Résidences seniors vs EhpadLe marché de la dépendance

Depuis quelques années, on peut remarquer le vieillissement de la population française dû au fameux Baby-Boom qui se transforme aujourd’hui en Papy-Boom. En effet, d’ici 2020 les prévisions annoncent qu’un français sur quatre aura plus de 65 ans et que d’ici 2040, 33% de la population aura plus de 60 ans. Face à cette explosion, il convient de se pencher sur les marchés spécifiques à cette population. Les résidences services sont en expansion, EHPAD ou résidences séniors. On étudiera ces deux types de résidences du point de vue de l’investisseur.

Pourquoi investir en résidence de services ?

EHPAD et résidences séniors sont tous deux des placements de statut Loueur Meublé Non Professionnel. Ce type de placement permet de bénéficier soit une réduction d’impôts de 11% de la valeur totale (loi Censi Bouvard) soit de toucher des loyers nets de fiscalité en LMNP dit « classique » (en profitant de l’amortissement comptable du bien). À cet avantage fiscal certain s’ajoute des rendements intéressants de l’ordre de 4% (possibilité d’un TRI plus important en cas d’achat à crédit).

Enfin, l’investissement en résidence de service confère une protection de l’investisseur par le biais du bail commercial. En effet, cela permet à l’investisseur de ne pas avoir de gestion puisque c’est le gestionnaire qui se charge de trouver des locataires. Ce même gestionnaire est redevable du loyer que le bien soit loué ou non, et il prend à sa charge la majorité des charges potentielles d’exploitation (articles 605 et 606 du Code Civil). Les baux commerciaux sont des baux longs, de 9 à 12 ans, presque toujours reconduits.

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Les résidences service sénior

On l’a dit, les résidences sénior sont des résidences de service. À ce titre, l’investisseur peut bénéficier du statut de LMNP. Ce type d’investissement se rapproche du placement immobilier classique puisqu’il convient de choisir l’orientation du bien, sa localisation, les services fournis par la résidence, le prix au m2…

Quels sont les avantages de ce placement ?

Tout d’abord, on vient de le dire, un appartement en résidence services séniors est un appartement à part entière. Si bien qu’en cas de défaut du gestionnaire, le bien possède une réelle valeur foncière. Ce sont des résidences en général placées en plein centre-ville, qui possèdent gardien, services à domicile, espaces de rencontres…

Et les risques ?

Le risque majeur est le défaut des gestionnaires ehpad. En effet, ce gestionnaire est locataire direct de l’investisseur, ce qui représente une protection contre les loyers impayés par exemple, mais qui peut aussi se révéler un grave problème si le gestionnaire vient à faire faillite.

Ensuite, les résidences services séniors ont eu le vent en poupe lors des années 1960/1970 pour être délaissées entre 1980 et 2000. Finalement, on perçoit un nouveau regain d’énergie pour ce type de location. Maintenant, il convient de se demander si ce n’est qu’un effet de mode, ou si ces résidences correspondent au long terme à une demande des retraités. Les charges dans ces résidences sont souvent exorbitantes et sont un frein pour des personnes valides et autonomes. De plus, la tendance actuelle qui devrait être une tendance longue est à l’intergénérationnel plutôt qu’à la segmentarisation de la population. Enfin, l’amélioration constante des services à domicile et soins à la personne, l’invention d’aménagements pour rester chez soi (monte-escaliers, lits spécifiques,…) contribuent à encourager les séniors à demeurer chez eux jusqu’à ce qu’ils ne soient plus autonomes.

Leur rentabilité est de 4% HT ou un peu moins. Un placement moins rentable donc que la grande majorité des programmes EHPAD. Pour conclure, les 2 risques majeurs pour ce type d’investissement sont le défaut du gestionnaire et la pérennité de la demande en location.

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Les placements en EHPAD

En plus des avantages liés au statut de LMNP, l’investisseur bénéficie de la garantie que l’EHPAD répond à une demande effective. En effet, un EHPAD ne peut recevoir son agrément que si le Conseil Général du département valide sa localisation quant à la demande en placement EHPAD. De plus, un placement en EHPAD ne relève pas réellement du choix de la personne mais n’un besoin réel. Au vu du vieillissement actuel de la population, on sait que les places d’EHPAD constitueront rapidement une denrée rare (taux d’occupation moyen en 2012= 95%). Aucun risque à se faire pour la demande donc. On peut ajouter que les EHPAD sont régulièrement contrôlés par les agences régionales de santé ce qui garantit encore la qualité de l’actif. Ensuite, les placements en EHPAD permettent en moyenne une rentabilité de 4,5% HT. Un placement en EHPAD constitue plus un placement financier qu’immobilier puisqu’il serait inutile de rapprocher le coût du projet au coût du foncier par exemple. L’achat se fait bien sur une chambre donnée mais toutes sont identiques et le lieu de la résidence importe peu puisque la demande est garantie par l’agrément reçu.

Quels sont les risques ou les désavantages ?

Acheter une chambre en maison de retraite médicalisée n’est pas permis à toutes les bourses. Comptez en moyenne 120 000€ pour cet investissement (tandis qu’il existe de nombreux biens vers 100 00€ en résidence sénior). Certains gestionnaires toutefois (comme DomusVi) proposent des lots à 100 000€ ou moins.

À la différence d’une résidence service sénior, si le gestionnaire fait défaut, l’investisseur ne peut utiliser la valeur foncière de son bien puisque reconvertir la résidence en résidence de vie représenterait un coût immense. C’est pour cela qu’il est essentiel d’investir en ehpad auprès de grands gestionnaires comme Orpéa, DomusVi, Korian-Médica,…

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