EHPAD : un placement porteur à la fiscalité avantageuse

Lundi 27 avril 2015

Par Ehpad Immo

Les investissements en résidences séniors médicalisés : un placement porteur à la fiscalité avantageuse

                                             EHPAD : un placement porteur à la fiscalité avantageuse

L ‘augmentation de l’espérance de vie en France, corrélée au progrès de la médecine, ont amenés une nouvelle problématique : comment s’occuper des personnes âgées dépendantes. En effet, les hôpitaux publics n’ont pas les structures nécessaires pour accueillir  les personnes atteintes d’Alzheimer, de Parkinson, se remettant d’AVC ou tout simplement trop âgées pour pouvoir être autonome au quotidien. Les solutions sont alors pour la famille de prendre en charge au quotidien la personne âgée , ce qui peut se révéler très invasif ou difficile à assumer au quotidien, ou la placée en résidence sénior médicalisée ou EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Cette problématique de vieillissement de la population sera d’autant plus perceptible dans les années à venir avec la génération « baby boom », dorénavant appelée les « papi boomers ».

Le principe de l’EHPAD est donc de concevoir des lieux pouvant accueillir ces personnes avec l’aide médicale à temps plein sur place. Du point de vue de l’investisseur, l’établissement est géré par un exploitant qui se charge de trouver les locataires, collecter les loyers et assurer les problématiques de vie sur place au quotidien.

La construction de résidence de service dans ce secteur est soumis à un agrément de l’Agence Régionale de la Santé (ARS), ce qui évite les constructions excessives (effet champignon) parfois reproché dans le secteur immobilier. Ainsi le nombre de chambres disponibles n’excède jamais le nombre de locataires potentiels, et on estime par ailleurs un déficit de l’ordre de 10 000 nouveaux lits par an dans les années à venir pour pouvoir répondre au vieillissement de la population. Les loyers sont ainsi sécurisés pour les investisseurs.

Par ailleurs, l’état permet un amortissement comptable sur bien sur une durée de 20 à 30 ans, ce qui permet de générer des loyers peu ou non fiscalisés.  En effet, le statut Louer Meublé Non Professionnel (LMNP), permet de passer en charge cet amortissement et donc de réduire d’un point de vue comptable le bénéfice généré par les loyers et ainsi, d’être beaucoup moins taxé par l’état. Les EHPAD offrent donc des rentabilités attractives de 4 à 4,5 % net de charges et de fiscalité.  Ce qui en fait un produit très intéressant, notamment dans l’optique de se prévoir des revenus complémentaires pour la retraite.

Afin de réaliser ce placement en toute confiance, il est préférable de recommander de passer par des gestionnaires historiques dans ce domaine, qui gèrent de nombreux établissements en France comme Orpéa, Korian ou DomusVi. Ce type de raisonnement protège de la faillite potentielle des petits exploitants ou d’une perte d’agrément.

Il est également important pour les personnes qui cherchent à fructifier leur patrimoine de faire attention, au moment de la signature, aux conditions du bail. Ainsi, il est recommandé de porter une attention particulière aux articles 605 et 606 du Code Civil, qui règlementent respectivement des petits travaux d’intérieur et des gros travaux (type ravalement de façade, toiture). Il est à noté que depuis novembre 2014, les travaux de l’article 606 sont, par décret, obligatoirement à la charge du bailleur. Il est donc recommandé de faire attention à l’état du bien, lorsqu’il est acheté dans l’ancien, pour ne pas diminuer la rentabilité.

Les investisseurs se posent la question, au moment de l’achat de la facilité de revente de leur placement. Comme tout bien immobilier, l’EHPAD est à voir comme un placement long terme, notamment pour amortir les frais de notaire. A ce jour, le marché secondaire sur ce placement se développe de plus en plus, le nouvel acquéreur pouvant à son tour bénéficier de l’amortissement comptable du bien.

Il est à noté qu’un deuxième statut fiscal est possible (mais qui ne permet plus de procéder à l’amortissement comptable et donc, il n’est alors plus possible de générer des loyers faiblement fiscalisés) : le statut Censi-Bouvard qui permet d’obtenir des réductions d’impôts à hauteur de 11% de la valeur du bien, réduction totale à étaler sur 9 ans.

Dernier avantage mais pas des moindres, si le bien est acheté dans le neuf, l’investisseur a la possibilité de se faire rembourser la TVA.

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