Investir dans un EHPAD Un placement judicieux
et sécurisé.

les avantages d’un investissement en ehpad
0 Fiscalité, 0 Risque ”

  • Rentabilité
  • Fiscalité
  • Croissance du marché
  • Bail Commercial

 

investir ehpad

Le rendement locatif d’un investissement en EHPAD varie selon le gestionnaire et selon l’établissement dans lequel vous investissez.  De façon générale, le taux de rendement locatif est compris entre 4,4% et 5%. Face à la chute des rapports locatifs, à Paris et dans les grandes villes notamment (les prix d’achat ayant augmenté plus vite que les loyers), l’investissement en EHPAD représente un investissement sécurisé et rémunérateur.

 

 

Des loyers sécurisés

Avec un bail commercial, le locataire n’est pas le résident mais le gestionnaire de l’établissement. Conclu sur une longue durée (9 ou 12 ans), le versement des loyers est assuré, particulièrement lorsque le gestionnaire est un groupe de taille nationale. Ainsi, même si la résidence dans laquelle vous avez acheté l’EHPAD venait à faire faillite, la maison mère du gestionnaire étant la contrepartie de votre bail, elle devra vous verser vos loyers.

 

Une rentabilité nette de frais

La rentabilité évoquée, comprise  entre 4,40% et 5%, est nette de frais puisque le gestionnaire prend en charge l’ensemble des réparations courantes. Les seuls éléments restant à la charge de l’investisseur sont la taxe foncière et les frais liés à la copropriété. Il faudra être attentif à la répartition des articles 605 et 606 du Code civil (régissant la répartition des charges). A noter que les grosses réparations sont le plus souvent à la charge de l’acquéreur.

 

Un produit de rente

Un investissement en EHPAD est particulièrement adapté à des investisseurs en quête de revenus complémentaires, qu’il s’agisse d’un complément de revenus d’activité ou d’un supplément de retraite. En revanche, de par la nature intrinsèque de ce produit, l’EHPAD n’est pas un sous-jacent à même de générer une plus-value. Il convient davantage à des investisseurs à la recherche d’un revenu complémentaire et d’un impact fiscal neutre (voire défiscalisant en cas d’achat en Censi-Bouvard) qu’à des investisseurs recherchant la rentabilité à la revente.

 

 

 

 

investir ehpadLa fiscalité de l’investissement en EHPAD est très avantageuse. En effet, le statut de Loueur meublé est un redoutable outil pour avoir des revenus à terme non fiscalisés. Pour ce faire, vous avez la possibilité de choisir entre trois régimes différents :

LMNP Classique

Le statut du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) classique profite aux loueurs qui souhaitent des rentes défiscalisées. Le déficit foncier généralement entrainé par l’amortissement du bien rend le BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) neutre, et donc non imposé. L'avantage de ce statut est le droit d'amortir le bien. Concrêtment, cela revient à créer une charge comptable correspondant à la dépréciation du bien. Vos loyers sont donc compensés par cette charge (qui n'est qu'une écriture comptable, nous n'aurez donc pas à sortir d'argent). En somme, vous percevez des loyers sans surcoût fiscal.

LMNP Censi-Bouvard

Le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet au contribuable d’exercer une activité de location immobilière non professionnelle. Ce statut ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% du montant de l’opération dans la limite annuelle de 300 000 euros d’investissement. En retour de cet avantage fiscal, l’investisseur a l’obligation de louer son bien dans un délai d’un mois suivant, et ce pendant 9 ans. Il ne peut ainsi pas se séparer de son bien d’aucune manière sans risquer la requalification de son investissement.

Cette loi rentre dans le dispositif du plafonnement des niches fiscales, qui sont limitées à 10 000 euros par an.

LMP

À l'heure actuelle, le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) est un statut difficile à atteindre En effet, il faut que les revenus fonciers représentent plus de 23 000 € et plus de 50% des revenus. Il faut également être inscrit au RCS en tant que loueur meublé professionnel. Le statut ouvre le droit à certains avantages fiscaux, comme l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, ainsi que la sortie des logements meublés de la base imposable de l’ISF. Pareillement, en cas de vente, les plus-values ne sont pas imposées jusqu’à 90 000 €, et il existe une exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

La grande différence entre ces méthodes d’imposition est définie par l’horizon de placement, et la méthode d’investissement. Les trois fiscalités sont tout aussi avantageuses.

 

convention tripartite

L’investissement en EHPAD repose sur la structure et sur les perspectives de développement du marché de la dépendance. Régi par la signature d’une convention tripartite, la construction d’un EHPAD est très règlementée. Dans un contexte de vieillissement démographique, les perspectives de croissance du secteur sont considérables.

Un marché règlementé

Le fonctionnement d’un EHPAD résulte de la signature impérative d’une convention tripartite entre l’Agence régionale de santé, le Conseil général du département dans lequel l’établissement est construit et avec le gestionnaire de l’établissement. Cette procédure, chronophage et exigeante, garantit un marché sain et contrôlé.  Effectivement, cette convention tripartite maintient la sélectivité des projets, qui doivent être en adéquation avec la demande d’hébergement sur le département concerné, et qui doivent présenter un niveau d’accueil et de soins qualitatifs pour être agréée et percevoir les subventions de la sécurité sociale. Le marché de l’EHPAD est donc très protégé et encadré, afin que les établissements entrent dans une démarche de qualité, que les prestations offertes aux résidents soient harmonisées et d’apporter plus de transparence dans la gestion des structures.

Une offre d’hébergement encore largement inférieure à la demande disponible

Actuellement, on compte environ 544 850 places en EHPAD sur l’ensemble du territoire national français et on compte plus de 1,5 millions de personnes en état de dépendance en France. Selon l’INSEE, les personnes âgées de 85 ans et plus représenteront 2 millions de personnes en France dans moins de 10 ans. Le nombre de personnes dépendantes ne cessera de croître. On constate donc un réel déséquilibre entre l’offre disponible et la demande exponentielle en ehpad, qui est impacté par le poids administratif nécessaire aux projets de création d’ehpad.

Les besoins sont tellement importants que l’investissement en EHPAD est une solution sécurisante pour les investisseurs. De plus, celui-ci est très demandé par les investisseurs et se fait rare en même temps par le nombre de projets mis en vente sur le marché tous les ans, environ 5000 logements, qui sont vendus en moins de 3 semaines en général.

 

L’évolution démographique française : des perspectives de développement attractives

Il y a une vraie visibilité du marché de la dépendance et des seniors dans le temps. En effet, d’après les projections de l’INSEE, sur un horizon de 30 ans, le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans en France est estimé à 15,6 millions. Ce qui traduit une augmentation de 58,9 % par rapport 2004. La part des personnes de plus de 65 ans sur la population totale passera à 23,3% quand celle des plus de 85 ans atteindra 2,3%. Ce qui représente plus de 2 millions de personnes. Le marché du secteur de la dépendance croît plus vite que les projets en EHPAD. Le nombre de personnes âgées augmente en même temps que les aides familiales diminuent. L’ARS prévoit le nombre de demandes nouvelles de placement à 15000 par an, alors que le nombre de création de nouvelles places est estimé à 5000 par an, ce qui crée un déficit structurel de 1000 places annuel. Selon les prévisions du Ministère de la santé, entre 1,7 et 2,2 millions de personnes seront concernées par la dépendance en 2040. Le marché de la dépendance va donc connaître un fort développement.

 

Investir en cash en EHPAD

La signature d’un bail commercial constitue l’une des principales caractéristiques d’un investissement en EHPAD. Contrairement au bail d’habitation classique, le bail commercial va protéger l’investisseur grâce à certaines spécificités. Le placement va alors s’assortir d’une sécurité et d’une fiabilité inexistante en investissement locatif traditionnel.

Loyers sécurisés

En premier lieu, il s’agit de bien comprendre que l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement. Dès lors, votre locataire est bien le gestionnaire et non l’occupant de la chambre que vous détenez. Ainsi, le choix du gestionnaire est primordial puisque le versement des loyers dépendra de sa qualité de gestion et de sa solidité financière. Il recommandé d’investir avec des gestionnaires de taille. Effectivement, dans ce cas là, c’est la maison mère du groupe qui sera la contrepartie de votre bail et sera tenue de vous verser vos loyers. En effet, même si la résidence dans laquelle vous aviez investi venait à faire faillite, le groupe vous verserait quand même vos loyers.

Baux de longue durée

Les baux signés dans le cadre d’investissements en EHPAD sont conclus sur de longues durées (9 ou 12 ans généralement). Plus cette durée est longue, plus votre investissement est sécurisé. Néanmoins, vous restez maître de votre bail et vous pouvez décider de le rompre et d’en signer un nouveau avec le gestionnaire de votre choix.

Prise en charge des gros travaux par les gestionnaires

D’autre part, dans le cadre d’un bail commercial, le gestionnaire prend en charge l’ensemble des frais (rénovation, entretien, remise aux normes, réparations etc..). Restent néanmoins à la charge de l’investisseur la taxe foncière ainsi que la taxe de copropriété. Bien entendu, l’ensemble des contraintes locatives sont gérées par le gestionnaire et non par l’investisseur. Contrairement à un placement immobilier locatif classique, les tracas de gestion sont assumés par le gestionnaire. Les loyers qui vous sont versés sont nets de frais de gestion.

 

 


vous souhaitez simuler un investissement ?
comment acheter ?

  • En crédit
  • En cash

Si vous souhaitez faire grandir votre patrimoine, préférez un investissement à crédit. Celui-ci vous permettra de bénéficier de l’effet de levier du crédit et au terme de cet emprunt, vous vous constituerez une rente.

En acquérant un bien immobilier à crédit, les loyers perçus de votre investissement vous serviront à rembourser les mensualités du crédit. L’effet de levier souligne donc le fait que le locataire contribue à prendre en charge une partie de votre crédit (70%) et réduit alors votre effort d’épargne à la création de votre patrimoine.

Vous pourrez également déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus, ce qui minimisera l’impact fiscal de vos revenus fonciers.

 
Si votre objectif en investissant est d’obtenir des revenus immédiatement, optez pour l’investissement en cash. Lors d’un achat en cash, vous percevez des loyers, l’avantage est que vous pourrez profiter d’un amortissement qui peut aller jusqu’à 80% de la valeur de votre bien sur 20 ans, et donc de ne pas payer d’impôt sur les loyers durant cette période. Vous pourrez également déduire les charges, les intérêts et l’amortissement du bien. Ce qui va vous permettre de générer des revenus BIC nets de fiscalité.
 

vous souhaitez recevoir une documentation sur un investissement en ehpad ?
Comment obtenir une place en EHPAD ?
Contactez-nous

* Champs obligatoire
ehpad-immo.com s’engage à protéger vos données personnelles et votre vie privée.

© 2014 Ehpad - immo - Mentions légales | Plan du site | Création site internet Agence web

simulation investissement ehpad