Réussir son achat en EHPAD

Vendredi 20 février 2015

Par Mauxion Y

L'achat d'un EHPAD constitue t-il actuellement un bon investissement ? la réponse est assurément...OUI !

                            Réussir son achat en EHPAD

L'établissement d'hébergement pour personnes agées dépendentes (EHPAD), est une denrée rare et donc précieuse, que l'on pourrait situer entre la maison de retraite et l'hopital spécialisé.

En effet, la population post Baby-boom "viellissante" et l'allongement de la durée de vie, sont autant de facteurs préoccupants, quand au devenir de nos séniors lorsque leur l'autonmie commence à diminuer...en effet, les + de 85 ans représenteront 16% de la population en 2050 (contre 9 % actuellement...)

Il se construit environ 5000 lits alors qu'il en faudrait 10000 sur 15 ans. L'offre est donc largement inférieure à la demande et permet une visibilité sur les 30 prochaines années.

Faute de cédits, L'EHPAD "publique" laisse donc progressivement sa place au Privé, en proposant entre autre de gros avantages fiscaux pour les investisseurs.

Pour autant, tout le monde ne peut pas s'improviser gestionnaire d'un EHPAD du jour au lendemain. Il faut en effet une convention tripartite entre l'ARS (l'agence régionale de santé), la Région et le Gestionnaire pour ouvrir ce type d'établissement.

L'investisseur signera un bail commercial de 11 ans + 9 mois avec le gestionnaire et non avec le locataire de la chambre, et comme pour les SCPI (société civile de placement immobilier), sera dégagé de tout frais de gestion, ou d'entretien du bien (les articles 605 et 606 relatifs aux petites et grosses réparations sont à la charge du gestionnaire).

Il touchera en contre partie, un revenu net de charges d'environ 4,5% par an et pourra bénéficier d'un cadre fiscal très attractif, qu'il choisse le statut LMNP classique (Loueur meublé non professionnel) ou Censi Bouvard.

Dans le premier cas, l'achat d'un EHPAD gérèrera un BIC déficitaire (Bénéfice non commercial) du à la possibilité d'ammortir 80% du bien HT sur une période de 20 à 30 ans ainsi que la déduction des intérêts et charges.

Dans le second cas, l'investisseur pourra également déduire ses charges et intérêts bancaires (à l'exception de l'ammortissement), mais bénéficiera en contre partie d'une réduction de 11% d'impots sur 9 ans (du montant HT), venant ainsi minimiser l'imposition sur le revenu foncier.

Quelque soit la situation géographique , l'achat d'un EHPAD (120-150K€) représente bien un investissement sur, rentable et fiscalement neutre...que l'on pourrait aisément comparer à une SICAV monétaire, placement caractérisé par une grande stabilité du capital, une régularité dans la croissance de la valeur et une sortie possible à tout moment.

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