Rendement de l'investissement en ehpad en 2015 ?

Mercredi 16 décembre 2015

Par EhpadImmo

Rendement de l'investissement en ehpad en 2015 ?

L’investissement en EHPAD vise a obtenir des revenus complémentaires avec un risque maitrisé par la sélection du gestionnaire. Face à la baisse de rendement des produits d’épargne classique (Livret, assurance-vie…), ce produit permet d’obtenir d’intéressant rendement. De plus, les revenus des loyers peuvent être défiscalisés grâce au régime amortissable. Au vue des nombreux intérêts de ce placement (fiscalité, sécurité, actif tangible) la demande est aujourd’hui forte et les biens de qualités partent très rapidement, en conséquence les rendements proposés sur les biens de qualité sont à prendre ou à laissés. Que peux t’on donc attendre comme rendement sans avoir de mauvaise surprise?

Avant de rentré dans le détail, il est important de noter que les rendements des EHPAD sont donnés en Hors taxe sur Hors taxe. Cela signifie que les loyers considérés sont données nettes mais que le prix est donnée « net vendeur ». Au niveau des loyers la TVA a déjà été payée par le gestionnaire. Au niveau du prix d’achat, au prix hors taxe il faut y rajouter la TVA de 20% (qui sera récupérée au bout de 6 à 9 mois et qui a donc une influence très légère sur la rentabilitée globale du projet) et les frais de notaire. Ceux-ci varies fortement selon que l’on soit dans le neuf ou l’ancien.

Dans le neuf le rendement est variable selon le lieu et le gestionnaire. Pour un gros gestionnaire en centre ville (comme le programme Castagnary d’Orpéa) tabler sur un rendement HT/HT d’environ 4%. On peut espérer avoisiner le 4,5% sur certains résidences des gestionnaires de taille importante hors top 3 (Orpéa, Domusvie, Korian). En revanche on ne trouve plus aujourd’hui de rendement au dessus des 5 % dans le neuf sur des programmes crédible.

Dans l’ancien, il faudra supporter des frais de notaires plus important, en revanche les loyers seront perçus immédiatement. La rentabilité est donc légèrement supérieur ce qui compense à minimas la différence de frais de notaire. Cette rentabilité sera variable en fonction des gestionnaires et de la qualité du bail. D’autres critères peuvent plus varier selon le bail: revalorisation des loyers, prix du mobilier, date de fin de bail... Les rentabilités seront ici entre 4,5 et 5% mais sur le long termes les autres critéres peuvent être privilégier. A titre d’exemple, un indice de revalorisation intéressant compensera vite une différence de rentabilité de 0,10 ou 0,20 %.

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