Montant d'impôt minimum pour optimiser un investissement ehpad ?

Lundi 16 janvier 2017

Par Ehpadimmo

                                                                                  

 

L'investissement en Ehpad bénéficie d'incitations fiscales par l'État

L'investissement en Ehpad présente de nombreux avantages. Il s'agit d'un placement qui répond à un besoin social qui sera un des grands enjeux du 21 ème siècle pour les pays développés. En effet la pénurie d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (jusqu'a 18 mois d'attente pour un hébergement) risque de s'amplifier. De plus les loyers sont ici payés par le gestionnaire et non le locataire final. Ceci constitue donc une garantie de percevoir une rente stable dans le temps. Au delà de ces avantages conjoncturels et économiques, l'investissement en Ehpad bénéficie d'incitations fiscales offertes par l'Etat. Ces incitations rendent cet investissement particulièrement attractif pour les contribuables payant l'impôt sur le revenu et ayant une visibilité sur leurs revenus (et donc leurs impôts) futurs. Deux régimes fiscaux sont accessibles: le régime Censi-Bouvard (uniquement lors de l'achat de chambres dans des résidences neuves) et le régime dit réel ou amortissable éligible pour tout investissement en meublé (LMNP).

Le régime Censi Bouvard : une réduction d'impôt proportionnelle à la valeur d'achat du bien

Accessible uniquement dans le neuf, le régime Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix d'achat du bien répartie sur 9 ans. Juridiquement, cette réduction commence dès la location de la chambre. Comme le locataire est ici le gestionnaire, nous pouvons avoir la certitude qu'elle commence à la livraison du bien. Cependant un délai d'environ un an est à prévoir entre l'achat et la livraison de la chambre. Comme vous pouvez le constater, ce dispositif est semblable au dispositif Pinel. La réduction d'impôt est de 11% sur 9 ans soit environ 1.2 % du prix du bien. Dans le neuf, il est rare de trouver des opportunités d'investissement inférieures à 130 000€. A titre d'exemple, le montant de réduction d'impôt pour un Ehpad à 130 000€ est de 130 000*1.2% = 1 560€. Attention, il s'agit d'une réduction d'impôt et non d'un crédit d'impôt: si votre réduction est supérieure à votre montant d'impôt, la différence est perdue. Pour optimiser un investissement en Ehpad en Censi Bouvard, il faut donc payer plus de 1 600€ d'impôt pendant les 9 années fiscales.

Le régime LMNP amortissable: un investissement fiscalement neutre

Le régime LMNP classique est plus complexe. Il nécessite la tenue d'une comptabilité, celle-ci permet de "passer en charge" le coût d'acquisition de la chambre (hors terrain) dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Concrètement ce régime permet de pas être imposé sur vos loyers pendant une durée moyenne de 15 ans. Ceci concerne l'IR mais aussi la CSG/CRDS. Ce régime devient particulièrement intéressant à partir de la tranche marginale d'imposition de 30 % (environ 29 000€ de revenu par part fiscale).

D'autres critères entrent en compte pour connaitre le meilleur investissement en fonction de votre situation. Pour bénéficier d'une analyse patrimoniale gratuite, n'hésitez pas à laisser vos coordonnées afin d'être mis en contact avec un de nos spécialistes.

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