Les résidences séniors, placement d'avenir?

Mercredi 06 janvier 2016

Par EhpadImmo

Les résidences séniors, placement d'avenir?

Nous savons bien que les investissements dans la pierre reste le placement préféré des français, ce qui fait donc des résidences séniors une alternative à la pierre classique.

Alors pourquoi les résidences séniors présentent un avantage non négligeable ? D’ici à 2035 la part des plus de 65 ans va atteindre plus de 31% de la population, et donc les besoins de logements adaptés à cette population va fortement augmenter. Il s’agira de demande dans des biens plus ou moins médicalisés, vivables et rassurants, c’est pour cela que nous voyons depuis quelques années ces établissements fleurir un peu partout sur notre territoire. On entend dire que ce type de placement est idéal pour les foyer ayant de fortes fiscalités, mais est ce la vérité ?

Le principe étant que vous investissez dans une résidence de service meublé, que ce soit une résidence sénior plus ou moins médicalisée (maison de retraite 2.0 ou un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), la gestion sera faite par un exploitant qui sera votre locataire.

Au sein de ce type de résidence, les prestations vont des plus simples et classiques et au plus sophistiqués (jardin, restaurant, piscine, salon de coiffure, bibliothèque) et personnalisé avec des services à la carte et ou des abonnements (courses, médecin, coiffeur à domicile…).

Investir dans un EHPAD signifie que ce dernier a reçu un agrément avant de sortir de terre (agrément du conseil général, ARS), ce qui signifie donc que leur nombre est surveillé et qu’il y aura pas plus de places que de demandes, loin de là. Dans un EHPAD vous achèterez une chambre médicalisée (partie privée, mais aussi autant de partie commune) pour des personnes qui ont besoin d’un fort suivi de la part des médecins présents sur place et donc de services adaptés. Comme dans tous les investissements, il y en a des bons et des mauvais, la réussite se fait surtout par rapport au programme et à son exploitant. Même si on l’a bien compris, la localisation n’arrive que au second plan, il ne faut pas négliger ce point, il est en effet plus pertinent d’investir dans une résidence qui est située dans une ville ou la part de la population vieillissante est importante, il faudra aussi bien sélectionner la taille de la résidence avec un minimum de 70 lits et un exploitant solide. Car c’est lui qui assurera la location et qui sera votre locataire, vous n’aurez donc pas de vacances locatives. Vos loyers seront aussi indexés sur des indices INSEE afin qu’ils suivent l’inflation. Le but principal étant de n’avoir à vos frais par la suite que la taxe foncière, car l’exploitant prend à sa charge la plupart du temps, les petits et gros travaux ainsi que les mises aux normes.

Avec une rentabilité de 4%, on peut trouver d’autres investissements plus intéressants, alors qu’est ce qui en fait un bon placement ? Le principe du statut du loueur meublé non professionnel, car en effet vous allez percevoir des revenus BIC et non pas foncier. Votre imposition se fera donc soit au statut micro bic ou réel.

Vous pourrez ensuite choisir deux régimes, le censi bouvard pour avoir une réduction de 11% du prix du bien sur 9 ans ou classique, où vous avez la possibilité d’amortir votre bien ainsi que le mobilier (amortissement ne peut pas être supérieur aux loyers) et de déduire les intérêts d’emprunt, ce qui fait donc de cet investissement un placement net de fiscalité les premières années. Dans les deux cas le plafond de l’investissement est de 300 000 euros par an. Vous pourrez aussi sous 3 mois récupérer la TVA, ce qui est un avantage non négligeable. Ce type de placement se réfléchit et a besoin d’être étudié dans les détails, n’hésitez donc pas à vous faire aider d’un conseiller en gestion de patrimoine.

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