Les conseils pour réussir son investissement en LMNP

Mercredi 22 juillet 2015

Par Ehpad Immo

Comme pour toute opération immobilière classique, l’acquisition d’un logement en résidence de services, qu'il s'agisse d'une résidence étudiante, d'un EHPAD, d'une résidence seniors, d'une résidence de tourisme ou d’affaires ne doit pas être prise à la légère et doit suivre une méthodologie adaptée pour éviter certains écueils. Ainsi, la décision finale d’investir ne doit intervenir qu’après avoir pris en compte plusieurs éléments indispensables à la pérennité du projet, et notamment, la qualité de l'emplacement et l'identité du gestionnaire.

                                Les conseils pour réussir son investissement en LMNP

Avant de détailler certains des éceuils à éviter, il convient de revenir sur les nombreux avantages de l’investissement en LMNP. En premier lieu, l'investissement en LMNP permet de disposer d’une source de revenus stable et sécurisée dans le temps. C’est en effet le gestionnaire de la résidence, dans le cadre d’un bail commercial, qui s’engage à verser les loyers pendant la durée d’engagement. Cette rente vient par ailleurs financer en grande partie l’investissement immobilier réalisé.

De plus, les investisseurs ayant optés pour le régime Censi-Bouvard bénéficient d’une réduction d’impôt de 11% sur le prix HT du bien et peuvent récupérer la TVA payée au titre de l'opération. Cette réduction d’impôt viendra concourir aussi au financement de l’opération. L’effort financier pour les investisseurs dans le cadre de l’acquisition d’un logement en résidence de services est donc relativement faible.
Enfin, cette opération peut être financée en totalité par un emprunt bancaire. Par conséquent, aucun apport financier n’est exigé.

Parmi les interrogations auxquelles il faut répondre avant de s’engager dans un investissement LMNP, l’emplacement du bien arrive en premièr lieu. Il convient en effet de s’assurer de la qualité de l’emplacement si l’on souhaite que son logement se loue facilement. A titre d’exemple, il est inutile d’investir dans une résidence étudiante si aucun pôle universitaire se trouve à proximité. Il n’est pas non plus cohérent d’opter pour une résidence de tourisme si la ville dans laquelle elle se trouve ne dispose d’aucun attraits touristiques. Ainsi, l‘emplacement constitue l’un des éléments clés du dispositif puisqu’il permettra la location du bien et donc la pérennité de l’investissement réalisé.

Le principal avantage de l’investissement LMNP est le versement garanti des loyers pendant toute la durée du bail. Il s’agit en effet d’un investissement qui offre une rente sécurisée dans le temps, car l’investisseur contracte avec le gestionnaire de la résidence et non l’occupant du logement. L’investisseur et le gestionnaire sont liés par un bail commercial établi pour une durée de 9 ans qui stipule notamment que le gestionnaire est chargé de louer le bien et de verser les loyers pendant toute la durée réglementaire. Par conséquent, il est essentiel de sélectionner un opérateur expérimenté et financièrement solide pour garantir le versement des loyers peu importe la conjoncture économique.

L’aspect fiscal de l’investissement LMNP est non négligeable. En effet, comme pour tout autre investissement immobilier, le financement à crédit de l’opération permet de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus et donc de imiter l’impact fiscal de l’opération. La perception des loyers n'a donc qu'un impact limité sur le niveau d'imposition.
De pus, il existe deux régimes fiscaux. Le régime fiscal Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition à répartir de manière linéaire sur 9 ans (hors taxes et hors mobilier) et permet sous certaines conditions de récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition.
Enfin, le régime LMNP classique permet d’amortir près de 80% de l’investissement sur une durée de 20 ans. Tout ou partie du surcout fiscal de l’opération lié à la perception des loyers est donc neutralisé. En résumé, l’investisseur perçoit un revenu net de charges et de fiscalité.

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