La fiscalité en EHPAD

Mardi 02 février 2016

Par Ehpad Immo

La fiscalité en EHPADL’investissement en EHPAD se révèle pour plusieurs raisons très intéressant. D’une part, l’investisseur est assuré de percevoir des loyers nets de charges pendant la durée de l’investissement, il n’y a pas d’incertitude sur le sujet c’est le gestionnaire de la résidence qui s’engage à verser les loyers pendant toute la durée du bail.
D’autre part, les personnes qui investissent en EHPAD bénéficient d’une fiscalité avantageuse et c’est ce point précis que nous allons détailler.

Le statut LMNP pour une rente non fiscalisée

Les investisseurs ont en effet la possibilité de choisir deux statuts fiscaux bien distincts. Le premier permet de percevoir des loyers peu voire non fiscalisés, il s’agit du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). En effet, en adoptant ce régime, l’investisseur amorti 80% de son investissement sur une durée moyenne de 20 ans. Par conséquent, l’investisseur touche pleinement ses loyers, mais d’un point de vue fiscal, cette écriture comptable vient diminuer la somme des loyers à déclarer.
A titre d’exemple, pour un investissement de 150.000€, l’investisseur reçoit 6700€ de loyers par an. En contrepartie il amortit 6000€ par an, ce qui signifie qu’il ne sera imposé que sur 700€ de loyers. Si l’investisseur a réalisé cet investissement à crédit, les intérêts d’emprunt viendront neutraliser le reste imposable. L’opération n’engendre donc aucun surcoût fiscal. 
Et s’il s’agit d’une opération cash, l’investisseur jouit d’une rente complémentaire sure et peu fiscalisée.

La Loi dé défiscalisation Censi-Bouvard

Les investisseurs peuvent opter pour un second statut fiscal, la loi Censi-bouvard. Cette loi permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement à répartir de manière linéaire sur 9 ans. La réduction d’impôts peut atteindre 33.000€ car le dispositif est limité à un investissement maximal de 300.000€.
Pour illustrer la loi Censi-Bouvard, nous pouvons à nouveau considérer un investissement de 150.000€. Cet investissement ouvre droit à une réduction d’impôts totale de 16.500€ soit 1830€ par an pendant 9 ans.

Il convient de préciser que les deux dispositifs ne sont pas cumulables. Seule la part de l’investissement supérieure à 300.000€ peut-être amortie dans le cadre du statut LMNP, déduction faite du prix du terrain. En outre, la loi Censi-Bouvard entre dans le plafond des niches fiscales à hauteur de 10.000€ par an.

Le choix fiscal à adopter doit donc être réfléchi, car il dépend de la situation patrimoniale et des objectifs de l’investisseur. C’est pourquoi il est conseillé de se rapprocher de son conseiller en gestion de patrimoine pour la réalisation de cette opération. Il saura orienter l’investisseur vers la solution la plus adaptée, définira un projet cohérent et l’accompagnera dans le processus de sélection du bien. Cette étape est également cruciale pour assurer la pérennité de l’investissement.

 

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