L’immobilier de santé : un marché évolutif

Lundi 20 avril 2015

Par Ehpadimmo

Precepta, qui est le département d’études stratégiques du groupe Xerfi, leader des études sectorielles, a récemment publié  un rapport sur le domaine du marché immobilier spécialisé dans la santé.

                                        L’immobilier de sante un marché évolutif

Le premier enseignement majeur de leur étude intitulée « L’immobilier de santé à l’horizon 2020 - Stratégies, opportunités et perspectives de développement » est le volume d’investissement par année dans l’immobilier de santé. En effet avec plus de 700 millions d’euros en 2014, soit la quatrième  année consécutive au dessus du demi milliard d’euros, ce secteur continue de se développer de manière stable et soutenue.  De même, le marché secondaire continue à se structurer, ce qui est notamment observé dans les Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). Mais au delà de ce chiffre manifestant une croissance indéniable, Precepta tempère ces données en analysant que, selon eux, l’ensemble du marché n’atteint même pas le quart de son potentiel, aussi bien en nombre d’établissements qu’en valeur.

En effet avec moins de 300 établissements existant , pour une valorisation globale inférieure à 5 milliards d’euros fin 2014, Precepta estime être bien loin de répondre à la demande réelle qu’elle chiffre à plus de 50 groupes potentiels qui représenteraient 1700 constructions dont plus de 1000 EHPAD.

Precepta présente donc les actifs déjà existant comme des placements de qualité assurant une bonne rentabilité sur le long terme.  En effet, ces établissements peuvent apporter entre 4 à 4,5 % de rendement dans les EHPAD à 7% dans les cliniques. Un élément essentiel pour les premiers nommés étant le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet un amortissement de la valeur vénale du bien sur une durée de 20 à 30 ans qui permet de générer des revenus peu voir non fiscalisés.

Le département d’étude stratégique du groupe Xerfi insiste également sur la notion de diversification pour les investisseurs, en partant sur un modèle économique où la demande ne fera qu’augmenter du fait du vieillissement de la population, et ainsi se placer dans un marché  qui ne devrait pas être soumis aux crises.

Ces placements, notamment dans le cadre des EHPAD, étant gérés  par des sociétés d’exploitation, le choix de l’investisseur doit se porter surtout sur la sélection de celles ci. Les principaux critères seront la qualité de gestion  et la crédibilité du groupe, ainsi que, bien sur, les données purement financières comme le prix d’acquisition mais aussi le rendement proposé. Il est important de noter que ce placement est difficilement comparable à de l’immobilier locatif classique, les établissements étant souvent situés dans des zones rurales. Le prix du mètre carré est ainsi peu corrélé au reste du marché immobilier, mais l’investisseur cherche à acheter une rentabilité sur un marché porteur et peu risqué dans le temps plutôt qu’un bien qui s’appréciera.

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