Investir en immobilier en 2015, malin ?

Mercredi 18 mars 2015

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Investir en immobilier en 2015, malin ?Considéré le plus souvent comme une valeur sûre, l'immobilier laisse quelques investisseurs potentiels sceptiques, alors que plusieurs paramètres jouent en leur faveur. En effet, les prix ont baissé. Même si ce ne sont que de légères baisses, il apparait que la chute va bien au delà en fonction des lieux et des biens. Par ailleurs, les délais de vente s'allongent, vous offrant un temps de réflexion conséquent avant de porte votre choix final. Enfin, les taux d'emprunts sont actuellement très bas, permettant d'envisager plus facilement le recours à l'emprunt.

Effectuer une analyse de son propre patrimoine

Cependant, des taux d'emprunts et des prix de vente plus bas ne suffisent à justifier un achat. Ce dernier est à réaliser notamment en fonction de votre patrimoine, mais aussi selon vos objectifs. Trois cas de figure peuvent se présenter. Si vous n'avez que très peu d'immobilier dans votre patrimoine ou pas du tout, il est sans doute temps de devenir propriétaire, en s'assurant de ne pas avoir à revendre dans les années à venir. Au contraire, si vous possédez déjà un ou plusieurs biens immobiliers et que vous cherchez à réaliser de nouveaux investissements, les SCPI apparaissent comme une bonne alternative : un rendement sécurisé sans aucun souci de gestion. Enfin, si vous êtes fortement imposés sur vos revenus, la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) telle que des résidences senior, étudiantes ou encore des Etablissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) se révèle être un choix judicieux dans le but d'alléger sa fiscalité.

L'emplacement géographique, un paramètre déterminant

La localisation a toujours été un facteur clé en matière d'immobilier pour être certain de trouver un locataire. Le choix doit se concentrer sur des zones dynamiques et à fort potentiel de développement.

Paris, malgré des rendements pas exceptionnels, a l'avantage de connaître très peu de vacance. Pour optimiser son acquisition, veillez à vous fixer un seuil maximal à ne pas dépasser, en privilégiant des biens à rénover pour profiter d'une défiscalisation sur le montant des travaux. Pensez notamment à la proximité du bien avec les transports en commun.

Toulouse présente les plus belles perspectives de croissance économique et démographique à 10 ans, reléguant le problème de vacance au second plan. Tout comme la ville rose, Rennes, capitale bretonne, offre également de belles prévisions économiques et démographiques. Les prix ne s'étant jamais envolés, la rentabilité y est très correcte. De plus, la demande locative en grandes surfaces y est importante.

SCPI, la bonne alternative

Avec des taux de rendement en moyenne supérieurs à 5%, les SCPI restent très attractives. Cependant, quelques indicateurs sont à analyser dans le processus de sélection. Le Report A Nouveau est une réserve qui permet aux SCPI de faire face à d'éventuelles baisses de loyers et le taux d'occupation renseigne sur le niveau de vacance. Ce sont deux données primordiales à prendre en compte, mais ce ne sont pas les seules. Leur analyse, ainsi que la diversification de vos placements dans des SCPI de bureaux, de commerces ou encore spécialisées, sera gage d'un investissement bien réfléchi et impliquera une bonne rentabilité. Rencontrant un fort succès depuis 2008, les SPCI sont encore promises à un bel avenir.

LMNP, la qualité avant tout

La faillite d'un bon nombre de gestionnaires de résidence a rendu les investisseurs méfiants concernant l'immobilier sous gestion. Pourtant, le marché s'est assaini et présente toujours de nombreux atouts : aucune gestion, un rendement généralement supérieur à 4%, une fiscalité attractive. Attention à ne pas confondre résidence senior et EHPAD. Effectivement, la population vieillit et ce type de structures tend à se multiplier, mais la qualité n'est pas toujours excellente dans les résidences seniors qui voient le nombre de prestations proposées s'accumuler, pouvant engendrer un excès de charges. De plus, le marché des EHPAD est très règlementé, limitant la présence de gestionnaires peu professionnels, mais aussi le nombre de places disponibles et entraîne donc une diminution du risque de vacance locative.

Enfin, portez vos recherches sur le marché secondaire. En effet, celui-ci vous apporte un historique sur le gestionnaire et des revenus immédiats. 

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