Investir en EHPAD : la loi Censi-Bouvard

Jeudi 15 octobre 2015

Par Ehpad Immo

Investir en EHPAD : la loi Censi-Bouvard

 Investir en EHPAD : la loi Censi-BouvardUn EHPAD (Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), appelé dans le langage courant: maison de retraite médicalisée, est composé d’aides-soignants et d’auxiliaires de vie qui assistent au quotidien les personnes âgées. Bien que les promoteurs immobiliers soient actifs sur ce sujet, il manque des EHPAD pour répondre à une demande toujours croissante en raison d’un marché très réglementé. Investir dans ce type d’établissement peut donc s’avérer rentable. Pour cela il vous faut investir dans un logement spécialisé dans une résidence neuve et signer un contrat de location avec une société de gestion (Bail commercial entrainant donc le régime BIC) qui s’engage à vous le louer pendant 9 ans. Vous n’avez rien à gérer ; la société de gestion en charge de l’établissement se chargera de l’entretien et des changements de locataires. En échange, elle vous versera un loyer et vous pourrez disposer de l’économie d’impôts prévue dans le cadre de la Loi Censi-Bouvard, soit 11% du prix d’achat de l’appartement. Cette réduction est imputée de façon linéaire /9ème chaque année sur votre impôt sur le revenu. Vous pouvez investir jusqu’à 300 000€ par an et par foyer fiscal, donnant droit à l’investisseur à une réduction maximale de 3666€ par an pendant 9 ans d’économie d’impôts. De plus, une récupération de la TVA soit 16% du prix du bien est possible dans le cas où l’investisseur et la société de gestion payent eux-mêmes de la TVA.

Trois régimes fiscaux sont possibles

Micro BIC : Le bénéfice taxable dans le cadre du régime micro BIC est égal aux recettes annuelles (loyers et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ce résultat vient s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cet abattement forfaitaire de 50 % est réputé tenir compte de toutes les charges afférents au bien loué. Vous ne pouvez rien déduire en plus.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies : • Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel. • Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an et être supérieur aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

LMP (Loueur Meublé Professionnel): Pour être considéré comme « meublé », un local d'habitation doit être pourvu de tout l'ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues. Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d'habitation. La plupart des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties: dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l'intermédiaire, etc. Contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont régis par la loi du 6 juillet 1989. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions fixées initialement. Toutefois, trois mois avant l'échéance du bail, le propriétaire peut proposer au locataire des modifications : montant du loyer et des charges, nombre de pièces louées, par exemple. Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail, doit en informer le locataire, avec un préavis de trois mois et justifier son refus de renouvellement du contrat.

Enfin, pour une acquisition faisant l’objet d’un financement par crédit est relativement facile. L’obtention d’un prêt pour ce type d’investissement est souvent facilité par le fait que la société de gestion s’engage à louer le bien pendant 9 ans, cela réduit, en effet, le risque de vacance locative pour vous et pour la banque.

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