Investir dans une résidence EHPAD en loi Censi-Bouvard

Samedi 27 septembre 2014

Par Benoît Yerle

Censi-BouvardL’investissement immobilier de défiscalisation est une tradition en France. Tour d’horizon sur les avantages procurés par la loi Censi-Bouvard
 

Les établissements d'hébergements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) jouent un rôle primordial dans notre pays. Ils remplissent bien plus qu’une mission sanitaire, les EHPAD prennent soin de nos personnes âgées et s’assurent de leur confort au quotidien.

La pyramide des âges fait qu’il n’est plus un mystère pour personne que la population française est vieillissante et que l’Etat ne peux plus supporter ce rôle. Le manque de place en EHPAD est par ailleurs un enjeu majeur au coeur des débats. La législation est importante et les EHPAD obéissent à des règles inscrites dans le Code de l’action sociale et des familles.

Un agrément est même nécessaire pour pouvoir exploiter une résidence EHPAD. Ce dernier est délivré conjointement par le Président du Conseil général (le département) et le Directeur Général de l'Agence régionale de santé (ARS). Un EHPAD est donc construit si et seulement si il répond à un besoin sanitaire.

Pour toutes ces raisons il semble judicieux d’investir dans une chambre en EHPAD. En outre, un statut particulier (LMNP) est délivré aux investisseurs et garantit une fiscalité attractive qu’il convient d’étudier.

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Enfin, un bail commercial est signé avec le gestionnaire de la résidence pour une durée de 11 ans et 9 mois. Ce bail garantit contractuellement à l’investisseur le versement de loyers, les conditions de revalorisation de ceux-ci, ainsi que le détail de la répartition des charges et des frais entre le gestionnaire et l’investisseur (remise aux normes et gros travaux à la charge du gestionnaire, seule la taxe foncière et le renouvellement du mobilier tout les 10 ans est à la charge de l’investisseur).

 

Le statut LMNP

Pour être éligible au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être rassemblées (comme défini par l’article 155 IV du CGI).

Pour résumer, l’investisseur en LMNP ne doit pas répondre aux critères du loueur meublé professionnel (recettes supérieures à 23 000 € par an par exemple). Différents actifs immobiliers sont éligibles au statut LMNP comme les locaux d’habitation meublés, les résidences hôtelières, de tourisme, les chambres d'hôtes et gîtes ruraux, les maisons de retraite et résidences de services.

Lorsque vous décidez d’investir en résidence de services, vous avez le choix entre 2 dispositifs fiscaux : le LMNP dit classique (avec l’amortissement comptable qui permet de ne pas être fiscalisé pendant une vingtaine d’années sur les revenus générés par l’investissement) ou le LMNP Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard a été adoptéeen 2009 suite à un amendement du député Bouvard et à une proposition de Monsieur Censi. L’objectif de la loi Censi-Bouvard est de délivrer aux personnes investissant dans des résidences de services en cours de constructions les mêmes dispositions fiscales que ceux apportés par la loi Scellier.

 

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Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard

Comme précisé précédemment, le régime Censi-Bouvard est un outil de défiscalisation. Il permet, dans la limite d’investissement de 300 000 € HT par an, de réduire son imposition sur le revenu de 11 %. Cette dernière s’applique linéairement sur 9 ans. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant à payer, la différence est reportable 6 ans (à condition que le bien soit toujours en location l’année de l’application de la différence).

De plus, la TVA est récupérable lorsque vous investissez dans un EHPAD. L’administration publique vous rembourse donc 20 % du montant investi dans un délai variant de 6 à 9 mois.

 

Conclusion

L’investissement en EHPAD est pertinent pour différentes raisons. Pour des raisons démographiques (vieillissement de la population et manque structurel de place), pour des raisons de sécurité (bail commercial et agrément public d’exploitation) et enfin pour des raisons fiscales (statut LMNP). Le choix du régime du statut LMNP est effectué en fonction des objectifs de la personne.
La loi Censi-Bouvard est incontournable si l’objectif de l’investisseur est de défiscaliser tout en sécurisant son placement grâce à un bail commercial qualitatif.

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