Ehpad ORPEA : investissement immobilier aux rendements assurés

Jeudi 14 mai 2015

Par Ehpad Immo

EHPAD : un investissement rentable à la fiscalité attractive

L’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) se traduit par l’achat d’un lot, représenté par une chambre, dont la gestion est confiée à un exploitant. Bien que personne ne souhaite y résider, cela reste un investissement porteur au vu de l’évolution démographique à venir. En effet, face au vieillissement croissant de la population, les besoins en structures d’accueil adaptées à la dépendance font l’objet de toutes les considérations. Il ne s’agit plus d’une anticipation de la demande mais d’une réalité contemporaine du 21ème siècle. Les besoins sont bien réels et ne feront qu’augmenter avec l’espérance de vie. Les pouvoirs publics délivrant les agréments d’accréditation pour la construction d’établissements, il n’y a pas de risque de suroffre contrairement à d’autres types de résidences telles que celles dédiées aux seniors ou de tourisme.

ehpad ORPEA : investissement immobilier aux rendements assurés

Un des avantages de ce type d’investissement réside dans le rendement obtenu. Non seulement les loyers sont assurés, mais ils se situent autour de 4,5%, si ce n’est plus pour les biens acquis sur le marché secondaire. La fiscalité qui s’applique et par ailleurs très attractive.

Pour choisir au mieux le gestionnaire, il est toujours conseillé d’en retenir un de grande taille : on n’est jamais entièrement à l’abri de la faillite d’un exploitant, ni de la réserve de l’Etat à délivrer un nouvel agrément d’EHPAD si celui-ci n’est plus aux normes. En tête du palmarès, on retrouve notamment Korian, Orpea et DomusVi.

Afin d'éviter une mauvaise surprise lors des appels de charges, il est recommandé de s’informer au mieux en lisant le contrat de bail commercial. Ce dernier vous lie en général pour une durée de neuf ans.  La répartition des charges des travaux entre exploitant et investisseur est définie par les articles 605 et 606 du Code Civil, traitant pour le premier des réparations courantes et pour le second des grosses réparations. Depuis novembre 2014, l’article 606 stipule que les gros travaux sont systématiquement à la charge du bailleur. Il s’agit donc de redoubler d’attention lors de l’investissement dans un bien ancien. Suite à cette nouvelle législation et afin de se prémunir d’éventuelles charges, les exploitants, lors du renouvellement du bail, pourraient impacter la rentabilité. Vigilance renforcée ! Une promesse de revalorisation des loyers trop importante ne présage rien de bon au final car au vu de l’inflation au plus bas actuellement, cela paraît difficilement tenable, voire risqué pour la santé financière de l’exploitant.

Pour revendre un bien, le marché secondaire de plus en plus organisé offre un cadre idéal. Le rendement étant très attractif, il est aisé de trouver preneur, d’autant plus que le nouvel acquéreur bénéficiera également du statut fiscal lié aux EHPAD. On distingue deux régimes fiscaux éligibles dans l’investissement en EHPAD. Le Censi-Bouvard, autorisant une réduction d’impôts de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros et répartie sur 9 ans. Les revenus fonciers quant à eux sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC. Le régime loueur en meublé dit classique donne la même propriété aux revenus considérés en BIC ou micro-BIC et grâce à l’amortissement du bien et du mobilier, le bénéfice est longtemps effacé, les revenus non imposés. La seconde option est souvent choisie par les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine à travers des revenus complémentaires peu fiscalisés. Il est également utile de savoir que sur le marché secondaire, seul le régime de loueur en meublé est éligible et qu’une acquisition d’un bien immobilier neuf permet de récupérer la TVA.

 

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