Ehpad : L'or gris

Mardi 26 mai 2015

Par Ehpad Immo

Ehpad : L'or gris

La France vieillit. Depuis 2014, plus de 18% de la population dépasse les 65 ans, soit près de 11,8 millions de personnes. Les projections de l’INSEE portent ce nombre à 23,6 millions en 2060, ce qui signifie qu’un français sur trois aura plus de 60 ans dans 45 ans. Les raisons d’une telle augmentation sont simples : la génération du baby-boom atteindra un âge important et l’allongement de l’espérance de vie vient se superposer à ce mouvement tendanciel. Une fois ce constat effectué, une autre notion vient s’y ajouter : la perte d’autonomie. Elle se traduit par la nécessité d’être aidé dans les tâches quotidiennes, parfois complétée par un besoin de surveillance. Dans un contexte d’éclatement du noyau familial et d’apparition de nouvelles pathologies, les aidants familiaux pouvant subvenir aux besoins de leurs proches se retrouvent rapidement trop éloignés géographiquement ou dépassés par les attitudes à adopter.

                                  Ehpad : L'or gris

Apparus il y a une dizaine d’années, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) rencontrent un fort succès. Les gestionnaires commercialisant des chambres n’hésitent pas à en rappeler les principaux avantages. Un investisseur bénéficiera ainsi du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) lui permettant de choisir entre deux régimes fiscaux applicables dont le Censi-Bouvard. Ce dernier, en achetant une chambre en résidence EHPAD neuve permet non seulement de récupérer 11% de l’investissement en réduction d’impôt mais aussi la TVA. Outre la fiscalité, les rendements locatifs perçus sont attractifs, allant parfois jusqu’à 6%. De plus, cet investissement exempte le contribuable de toute gestion, la société exploitant la résidence pour son compte et lui reversant les loyers, un bail commercial de 9 ou 11 ans liant ces deux acteurs. Par ailleurs, si d’autres résidences de services font face à un problème de vacance, les EHPAD n’en sont pas sujets. Avec une demande bien réelle et une offre limitée par les pouvoirs publics, les taux d’occupation dépassent le plus souvent les 98%. Une telle législation permet notamment d’éviter une concurrence trop importante dans une même zone géographique.

Depuis quelques mois une tendance se profile sur des forums dédiés aux investisseurs : certains ne sont pas satisfaits des rendements locatifs perçus, ceux ci s’étant vus parfois diminués de 50%. Cette baisse de loyer concerne notamment les principaux gestionnaires, tels que Korian, Orpea ou DomusVi, mais peut s’expliquer par d’importants travaux de mise aux normes. Afin de se prémunir d’une telle mesure, les investisseurs sont invités à lire le bail commercial avec attention. En effet, les articles 605 et 606 du Code Civil stipulent que toutes les grosses réparations et mises aux normes sont à la charge du gestionnaire et non du propriétaire. Dans ces conditions, tout se passe extrêmement bien. Un autre point important est à surveiller : les locaux communs. Accueil, salle à manger ou encore blanchisserie appartiennent généralement au gestionnaire. Pour réaliser un investissement à travers un EHPAD, se rapprocher d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine est une solution non négligeable qui pourra vous apporter pleine satisfaction. 

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