Dans quelle résidence de services investir : étudiante, tourisme, senior ou EHPAD ?

Jeudi 26 mars 2015

Par Romain Dellavalle

La location meublée non professionnelle (LMNP) présente différentes formes et cible diverses résidences de services. On recense quatre catégories principales : les résidences étudiantes, celles de tourisme et affaires, senior et les EHPAD. Chaque type de résidence a ses spécificités et est destinée à une population bien précise. Cet investissement bénéficie d'une fiscalité avantageuse et d'un rendement satisfaisant. Mais qu'entend-on par résidences de services ? Pour quelles raisons l'investissement dans ce type de bien immobilier peut s'avérer pertinent ? Quels critères sont à retenir pour réaliser l'investissement idéal ?

Investir en résidences de services : différentes possibilités

Les résidences de services sont des ensembles de logements meublés proposant au minimum deux des quatre services suivants : l'accueil, la blanchisserie, l'entretien et le petit-déjeuner. Ces prestations peuvent évidemment être toutes dispensées à la fois. Les résidences remplissant ces conditions sont donc considérées comme « résidences de services ».

On distingue tout d’abord les résidences étudiantes. A la fois de plus en plus nombreux et de plus en plus mobiles, les étudiants se heurtent régulièrement à la difficulté de trouver un logement. En effet, l'offre du parc public couvre seulement 15% des besoins. Phénomène pourtant historique, cette pénurie de locations étudiantes ne cesse de s'amplifier et les mesures de l'Etat ne peuvent suffire à résoudre ce problème. Face à ce déficit chronique, le développement du nombre de résidences privées est une réponse incontournable. Pour être considérée commune résidence étudiante, l'ensemble immobilier visé doit accueillir au moins 70% d'étudiants.

Ensuite, il y a les résidences de tourisme, qui peuvent aussi être destinées à une clientèle d'affaires. Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle accueille chaque année plus de 80 millions de touristes étrangers. Au-delà de l'excellente performance réalisée par la destination France auprès du public international, rappelons que l'attractivité de l'espace français pousse la population française à préférer un tourisme national qu'étranger.

Par ailleurs, le marché des résidences seniors autonomes est un marché récent à fort potentiel. Cependant, afin de détecter les meilleures opportunités, il est primordial d'en maîtriser les enjeux. Le contexte démographique est un fait indéniable mais il ne suffit pas à garantir la pérennité d'un tel investissement. Faisant partie des pays ayant l'espérance de vie la plus longue, la France dénombrait en 2013, plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 60 ans, soit 24% de sa population totale. Mais l’accès des résidences seniors est limité aux personnes indépendantes, autonomes. Ainsi, les personnes âgées dépendantes ayant besoin de soins et d’une surveillance accrue seront, elles, accueillies dans les EHPAD.

Les établissements pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, visent la  tranche de population généralement la plus âgée car  ils offrent en plus de services basiques, un suivi médical. Ces établissements doivent cependant avoir reçu un agrément délivré par le Préfet.

La fiscalité de l’investissement en résidences de services

L'investissement immobilier présente parfois un tableau pessimiste : prix de vente en baisse, loyers bloqués, difficulté à trouver un locataire fiable. Les résidences de services apparaissent ainsi comme une solution à considérer avec attention car elles répondent à un besoin réel (d’où leur taux d’occupation très élevé, 96% en moyenne en 2014) et affichent également une rentabilité souvent supérieure à 4% pour l’investisseur.

Deux types de fiscalité peuvent s'appliquer aux LMNP : le régime Censi-Bouvard ou le régime réel. Jusqu'en 2016, en investissant dans une résidence de services, il est possible de profiter du dispositif locatif Censi-Bouvard. Chaque investisseur bénéficie de la récupération de la TVA à 20% pour une acquisition réalisée en 2015 et d'une réduction d'impôts sur le revenu de 11% de l'investissement HT étalée sur 9 ans. L'investissement est plafonné à 300 000€, et les avantages fiscaux sont applicables uniquement si la résidence est en projet, neuve, ou alors dans des bâtiments de plus de 15 ans subissant des travaux de réhabilitation et une mise aux normes actuelles.

Il est également envisageable d’opter pour le régime réel, octroyant un amortissement de 80 à 90% de la valeur d'acquisition sur 25 ans, ainsi qu'une déduction des charges des loyers perçus (taxe foncière, intérêts d'emprunt), tout comme le régime Censi-Bouvard. Afin de choisir le meilleur régime, il est préférable d'effectuer des simulations auprès d’un conseiller spécialisé au préalable pour distinguer la solution générant le plus de profit.

Les EHPAD, un choix d’investissement pertinent

Si les quatre types de résidences peuvent proposer des rendements autour de 4%, ce chiffre dépend toujours de la qualité de la résidence et de celle du gestionnaire. Une résidence de tourisme gardera par exemple son attractivité si le gestionnaire arrive à adapter les services et loisirs proposés aux attentes toujours constantes des vacanciers. Celles-ci fluctuent régulièrement en fonction des courants de mode en perpétuels changements. De même, les résidences seniors doivent présenter un niveau de prestations suffisamment conséquent car les seniors autonomes sont toujours plus nombreux à vouloir rester à leur domicile, les dispositifs les y aidant se multiplient. On pense notamment aux systèmes d'alerte ou à des associations proposant des interventions à domicile telle que l'ADMR. 

Parmi ces quatre résidences de services, si l'on devait en retenir une pour un investissement immédiat, les EHPAD représenteraient certainement le choix le plus judicieux. En effet, la perte d'autonomie, définie comme le besoin d'être aidé pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne ou la nécessité d'une surveillance régulière, fait face à une demande en pleine augmentation. Si cette perte d'autonomie peut subvenir à tout moment, la probabilité d'entrer en état de dépendance s'élève fortement avec l'âge, une rupture s'opérant nettement entre 80 et 85 ans. Il ne s'agit plus d'une anticipation de la demande, mais d'une réalité contemporaine du 21ème siècle. En fin de compte, les EHPAD représentent un investissement sécuritaire lié au taux d'occupation très fort, la demande surpassant l'offre dans le contexte actuel. De plus, on ne recense pas défaut de gestionnaire contrairement aux résidences de tourisme ou cela est déjà arrivé. L’EHPAD étant un marché très porteur, de belles opportunités sont à saisir, dès lors qu’on arrive à accéder à l’offre très restreinte disponible sur le marché.

 

 

Contactez-nous

* Champs obligatoire
ehpad-immo.com s’engage à protéger vos données personnelles et votre vie privée.

© 2014 Ehpad - immo - Mentions légales | Plan du site | Création site internet Agence web

simulation investissement ehpad