Comment réussir son financement ehpad ?

Mercredi 27 janvier 2016

Par Ehpad Immo

                          Comment réussir son financement ehpad ?

Tout d’abord il faut revenir sur la définition d’EHPAD. C’est une chambre médicalisée qui fait partie d’un établissement spécialisé. Les locataires sont les personnes âgées dépendantes dans le cadre de la fin de vie. 

Lors d’un tel achat, l’investisseur signe avec une société de gestion un bail commercial qui l’engage généralement sur une durée de 12 ans. 

Les loyers sont versés par la société de gestion, qu’il y ait un locataire ou non dans la chambre. Le rôle du gestionnaire est donc très important puisqu’il doit payer les loyers sur toute la durée d’engagement. Il faut donc en choisir un qui est reconnu et de taille importante ayant fait ses preuves.

Il est possible d’acheter un bien en cash ou à crédit, dans ce cas l’acheteur disposera de plusieurs options pour optimiser cet investissement.

Concernant « l’achat », en cash ou à crédit, il est tout d’abord important de bien définir son budget afin d’avoir un projet qui colle à sa situation financière. Il est bon de savoir qu'un EHPAD de seconde main sera moins cher qu’un bien neuf pour une chambre de même taille.

Lors d’un achat à crédit le prix de l’EHPAD est aussi déterminant. 

L’investisseur peut faire jouer l’effet de levier du crédit : le loyer versé sert à rembourser une grande partie de la mensualité du crédit (de l’ordre de 60 à 70%), le reste est à la charge de l’investisseur (son effort d’épargne). Ainsi, une partie du patrimoine que vous vous constituez aura été financé par une tierce personne. 

C’est important, car le montant du crédit adossé à cet achat déterminera les sommes mensuelles à débourser d’une part, mais cela aura aussi un impact sur le taux d’endettement de l’investisseur. Avec un taux d’endettement élevé, l’investisseur prendra le risque de ne pas pouvoir reprendre un autre prêt.

Lors de cette acquisition à crédit il est important de noter que les intérêts du prêt peuvent être déduits de recettes ce qui minimise l’impact fiscal pour les revenu fonciers.

Lors d’un achat en cash, il est important de prendre en compte l’élément suivant : les loyers perçus s’ajoutent au revenu global et peuvent alors être imposés.

Il est préférable de choisir le statut LMNP qui autorise alors à amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ans (le terrain n’étant pas amortissable ce n’est pas 100% de la valeur de l’achat). Ainsi, l’amortissement chaque année vient gommer une partie des loyers perçus. Dans ce cas, les revenus obtenus sont alors « nets de fiscalité ».

Les deux cas présentent des différences significatives à plusieurs niveaux : un achat à crédit permet grâce à l’effet de levier de se constituer un patrimoine à moindre coût dans l’optique d’avoir des revenus complémentaires plus tard. L’achat en cash permet de diversifier ses investissements en y consacrant le montant d’achat, il faut alors penser à réaliser l’amortissement du bien. Cela permettra d’avoir des revenus non fiscalisés.

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