Belambra: fin des renégociations de bail?

Mercredi 22 juin 2016

Par Ehpad Immo

Les résidences de tourisme constituent un marché en pleine expansion notamment, du fait que la France est la première destination touristique au monde, ce qui implique qu’elle accueille un nombre considérable de touristes qu’il faut loger dans de bonnes conditions. Le statut qu’occupe la France dans le domaine touristique, constitue alors le facteur le plus favorable et le plus incitatif au développement des résidences de tourisme.

Rappel, résidences de tourisme : fonctionnement

Les résidences de tourisme sont avant tout des résidences de services gérées.

Rappelons tout d’abord que les résidences de tourisme sont un type d’hébergement touristique issues d’un concept hybride associant un hôtel à de la location meublée de tourisme. Elles sont généralement composées de logements (appartements, studios, etc) meublés faisant l’objet d’une exploitation commerciale ou saisonnière.

Fonctionnement

Un investisseur qui acquiert une résidence de tourisme, signe un bail commercial avec le gestionnaire qui se chargera de l’exploitation et de la gestion du bien. A périodicités fixes, déterminées au terme du bail, l’investisseur se voit verser des loyers correspondant à l’exploitation du bien.

Fiscalement, les résidences de tourisme se voient appliquer le même traitement que pour toute location meublée. Ainsi, l’investisseur aura le choix entre deux régimes fiscaux :

le statut LMNP

Tout investisseur qui acquiert une résidence de services, effectuant ainsi une location meublée obtient de facto le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Si les revenus issus de la location sont inférieurs à 32 900 euros, il bénéficiera d’un abattement de 50%. Il pourra également opter pour une déduction des charges (on parle du régime du réel) et amortir le bien.

la loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% répartie sur une durée de 9 ans ainsi que la possibilité de déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, etc.

En résidence de tourisme, la TVA est récupérable.

Renégociation de bail 

Les causes des renégociations de bail sont nombreuses et variées. La renégociation du bail intervient le plus souvent dans deux situations :

Situation financière de l’exploitant

Si au cours du bail commercial, l’exploitant souhaite renégocier le bail commercial qui le lie à l’investisseur, cela peut résulter de la mauvaise situation financière de celui ci.

Baisse de loyer

La renégociation du bail intervient le plus souvent à l’extinction du précédent bail et de son renouvellement. Cette renégociation est souvent due à une baisse des loyers.

Renégociation des baux du Clubs de vacances Belambra

Créé en 1958, Belambra, anciennement VVF Vacances, est leader sur le marché des clubs de vacances en France. Avec  58 clubs répartis dans les plus beaux endroits de France dont il assure la gestion, le groupe Belambra a su confirmer son statut.

Cependant depuis quelques années, les investisseurs font face à une vague de renégociation de leurs baux. Renégociations dues à la fois à la dégradation de sa situation financière mais aussi à la baisse des loyers.

En effet, le numéro un des clubs de vacances en France dans sa logique de révision de son modèle économique, a procédé à la renégociation de ses baux.

Ainsi, ces renégociations se justifient d’une part par les pertes financières que le groupe a essuyé ces dernières années mais aussi d’autre part, par la non conformité du niveau des loyers par rapport à la réalité économique.

Cette vague de renégociation concerne beaucoup plus tous les anciens baux et consiste à faire signer un avenant au bail aux propriétaires investisseurs, avec une baisse du niveau des loyers en échange d’une prorogation des baux pour une durée comprise entre 9 et 11 ans.

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