Achat d’une chambre ehpad : comment choisir son programme ?

Jeudi 03 mars 2016

Par Ehpad Immo

Achat d’une chambre ehpad : comment choisir son programme ?Acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personne âgée dépendante, ne représente pas forcément l'achat "coup de coeur" ou bien l'investissement pour lequel il faut espérer une plus value en cas de revente... Ce type de placement (plusieurs centaines de milliers d'euros selon l'emplacement) correspondra plutôt à un investisseur, souhaitant des revenus réguliers et garantis, avec une fiscalité neutre.

Tout d'abord, il faut considérer le marché de l'EHPAD, dans un contexte de vieillissement de la population et par conséquent de sa dépendance. De plus, seulement 5000 agréments sont confiés à des gestionnaires (environ 3 ans de démarches administratives débouchant sur une convention tripartite entre les Régions et l'ARS) pour 10 000 demandes de placements/an.

Un bail commercial de 9 ou 12 ans sera conclu avec le gestionnaire de la résidence (qui peut en posséder plusieurs sur le territoire), et non avec le locataire de la chambre. Le loyer généré sera net de frais et de charges puisque le gestionnaire se charge de la totalité de l'administration du bien. La rentabilité est estimée entre 4,40% et 5% nette de frais et garantie par contrat. Seule la taxe foncière et les charges liées à la copropriété seront pour le propriétaire.

L'investisseur aura le choix entre deux statuts : LMNP classique, s'il s'agit d'un bien "ancien" ou CENSI-BOUVARD, dans le cas d'un programme neuf.

Dans le premier cas, l'imposition sera nulle du fait d'un déficit foncier entrainé par l'amortissement du bien dans le BIC (Bénéfice industriel et commercial) et dans le second, il pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% sur son bien (dans la limite de 300 000€ d'investissement), en contrepartie d'une location de la chambre pendant 9 ans.

Le choix d'un bon gestionnaire est primordial. S'adresser aux acteurs les plus connus comme ORPEA, KORIAN ou DOMUSVI peut être un gage de confiance.

Dans les critères de choix, peut intervenir également une éventuelle spécialisation de l'établissement (certains peuvent concentrer une population de malades atteints d'ALZHEIMER...)

L'implantation peut également jouer sur la future valorisation de bien (centre ville ou à la campagne), même si contrairement aux résidences étudiantes, la localisation du bien, de par la nature de ses résidents, peut paraitre secondaire.

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