Achat d'un EHPAD

Mercredi 11 février 2015

Par

Achat d'un EHPAD

       Achat d'un EHPAD

Marché des seniors et Démographie

Le marché des seniors connaît un succès surprenant parce que le vieillissement de la population s'accélère. Selon les statistiques, les personnes âgées représentent un tiers de la population française et l'espérance de vie augmente en France d'une année sur l’autre. Les personnes classées dans la tranche d'âge des plus de 75 ans deviennent de plus en plus nombreuses. En parallèle, le taux de dépendance ne cesse de gagner en nombre. Face à cette situation, les offres des établissements ne peuvent plus répondre à la demande d'hébergement. Il existe actuellement près de 6850 Ehpad, soit plus de 500000 places d'hébergement. Les nouvelles demandes de placement sont estimées à 10000 par an pour seulement 5000 places créées.

Réglementation de la construction des Ehpad

La construction de nouveaux Ehpad est soumise à une réglementation très stricte par une autorisation tripartite : le préfet de région, le président du conseil général et l’ARS (Agence Régionale de la Santé).

Description de l'EHPAD

Très prisée des Français en retraite, l'Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée. Cet établissement médico-social est dédié à toutes les personnes âgées dépendantes, victimes de pathologies chroniques. C'est la maison d'accueil pour personnes âgées la plus en vogue. Le bénéficiaire doit jouir de nombreux avantages et profiter d'une qualité de la prise en charge et des soins particuliers. Il faut, par exemple, lui offrir sa propre chambre. Mais certains services sont collectifs. Ils sont différents d'un établissement à un autre. Mais en général, on y trouve des services de restauration et de blanchisserie, des soins médicaux et des assistances médicales, une aide à la vie quotidienne, des centres de loisirs et d'activités. Ils sont assurés par des aides-soignants et des assistants de vie. Pour pouvoir se loger dans un Ehpad, il faut avoir plus de 60 ans et être victime d'une perte d'autonomie physique ou psychique.

Bail commercial dans un achat en Ehpad

Le propriétaire d'un Ehpad reçoit chaque mois un loyer net de charges de la part de la société gestion en charge de l’exploitation du bien. Un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois est établi entre le propriétaire et la société de gestion. Ce bail garantit la collecte des loyers pendant toute cette période quel que soit le taux d’occupation de la chambre et supprime tout besoin de trésorerie pour le propriétaire du fait de la prise en charge de la maintenance de la chambre par le gestionnaire.

Fiscalité de l'EHPAD

Afin de faire face à la forte demande en Ehpad du fait de la démographie, l’état français a mis en place des incitations fiscales pour faire appel à l’épargne privée. Investir dans un d'un appartement médicalisé permet de profiter d’avantages fiscaux selon 2 modalités possibles : soit 11% du montant d'achat sur une durée de 9 ans en réduction d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, soit un amortissement de 80% du montant d’achat sur 20 ans dans le cadre du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Dans ce cas, cet amortissement est alors déductible des revenus locatifs de l'Ehpad. Ce n'est pas tout, si l'achat d’Ehpad est financé par un emprunt, les intérêts de ce prêt sont déductibles des revenus fonciers. En plus, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de récupérer la TVA de 19,6% sur le montant de l'investissement dans un délai de 6 mois suivant l’achat. Cette fiscalité avantageuse permet donc de percevoir des compléments de revenus nets d’impôts quelle soit la tranche d’imposition marginale pendant une durée de 20 ans. La rendement d’un Ehpad se situe autour de 4,5% net.

Sélection d’un EHPAD

Comme dans tout achat immobilier, le choix du bien est crucial. A la différence d’un bien immobilier classique, le choix de la zone géographique n’est pas un facteur déterminant. L’élément le plus important réside dans le choix de la société en charge de l’exploitation de l’Ehpad puisque c’est avec cette même société que sera établi le bail commercial et donc la garantie du versement des loyers pendant une durée de 11 ans et 9 mois. La taille du gestionnaire ainsi que sa solidité financière seront parmi les éléments clés étudiés dans notre processus de sélection du bien.

Processus d'achat de l'EHPAD

Pour devenir propriétaire d'un Ehpad, il faut attendre environ 3 mois. L'intéressé doit d'abord signer un contrat de réservation et le bail commercial. Un chèque de réservation est souvent joint à ce contrat de réservation. Ensuite, il faut attendre 7 à 14 jours avant de recevoir la SRU (Lettre en recommandation). Après, il sera temps de déposer le dossier concernant le financement de l'achat d’Ehpad à la banque dans le cadre d’un achat avec un crédit immobilier. En cas du refus, le chèque de réservation sera restitué à son propriétaire. Si le prêt est octroyé, il faut fournir cet accord de prêt au Notaire sous 45 jours. Enfin, il reste de finaliser l'achat par la signature d'un acte de vente devant le notaire.

 

Contactez-nous

* Champs obligatoire
ehpad-immo.com s’engage à protéger vos données personnelles et votre vie privée.

© 2014 Ehpad - immo - Mentions légales | Plan du site | Création site internet Agence web

simulation investissement ehpad