#3: Bail commercial

INTRODUCTION

La signature d’un bail commercial constitue l’une des principales caractéristiques d’un investissement en Ehpad. Contrairement au bail d’habitation classique, le bail commercial va protéger l’investisseur grâce à certaines spécificités. Le placement va alors s’assortir d’une sécurité et d’une fiabilité inexistante en investissement locatif traditionnel.


Loyers sécurisés

En premier lieu, il s’agit de bien comprendre que l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement. Dès lors, votre locataire est bien le gestionnaire et non l’occupant de la chambre que vous détenez. Ainsi, le choix du gestionnaire est primordial puisque le versement des loyers dépendra de sa qualité de gestion et de sa solidité financière. Il recommandé d’investir avec des gestionnaires de taille. Effectivement, dans ce cas là, c’est la maison mère du groupe qui sera la contrepartie de votre bail et sera tenue de vous verser vos loyers. En effet, même si la résidence dans laquelle vous aviez investi venait à faire faillite, le groupe vous verserait quand même vos loyers.

Baux de longue durée

Les baux signés dans le cadre d’investissements en EHPAD sont conclus sur de longues durées (9 ou 12 ans généralement). Néanmoins, vous restez maître de votre bail et vous pouvez décider de le rompre et d’en signer un nouveau avec le gestionnaire de votre choix. Le plus souvent, les baux sont reconduits par tacite reconduction, dans les mêmes conditions et sur le mêmes durées que le bail initial.

Prise en charge des gros travaux par les gestionnaires

La répartition des travaux entre l'investisseur et le gestionnaire est régie par les articles 605 et 606. Le premier article concerne les travaux d'entretien tandi que le second traite des grosses réparations. Si l'article 605 est de façon quasi systématqiue prise en charge par la gestionnaire, nous recommandons de préférer un bail dans lequel le gestionnaire prend à sa charge l'article 606. Restent à la charge de l’investisseur la taxe foncière ainsi que la taxe de copropriété. Contrairement à un placement immobilier locatif classique, les tracas de gestion sont assumés par le gestionnaire. Les loyers qui vous sont versés sont nets de frais de gestion.

Mieux comprendre le bail commercial
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