Acheter un EHPAD


Pourquoi acheter un ehpad

Se créer une retraite défiscalisée

La fiscalité de l’investissement en EHPAD regorge d’avantages. Celui-ci permet de bénéficier du statut de loueur meublé grâce auquel vous profitez d’un investissement qui vous génère des rentes non fiscalisées,  même si ce n'est pas un outil de défiscalisation.

Depuis 2009, il est également possible d’investir grâce au régime de la loi Censi-Bouvard, cela vous permet de tirer avantage d’un régime fiscal différent du statut de LMNP mais similaire à celui de la loi Scellier. La réduction d’impôt s’élève à 11% du montant de votre investissement étalé sur une durée de 9ans. Ce régime s’applique uniquement sur les biens neufs ou en VEFA et complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel.

En ce qui concerne le statut de Loueur Meublé Professionnel, il est difficile d’en obtenir le statut même si cela est également une option envisageable de l’investissement en EHPAD. En effet, il faut que vos revenus fonciers représentent plus de 23 000€ et plus de 50% de vos revenus. Vous devez également être inscrit au RCS en tant que LMP pour en bénéficier.

Profiter de la garantie de loyer du bail commercial

Lorsque vous investissez dans une chambre médicalisée, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. C’est un avantage considérable car il vous protège de nombreux facteurs. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est important de bien analyser le bail afin d’en connaître toutes les spécifiés et la répartition des charges. La société de gestion vous protège des impayés et vous assure un taux d’occupation important dû à son expérience et son ampleur contrairement à un investissement locatif en direct que vous pouvez réaliser sans intermédiaire. Le bail commercial vous garanti les loyers et toutes les charges d’exploitation, il est signé avec le gestionnaire et non avec le locataire, vous n’encourez donc aucun risque.

Aucune gestion de bien

La gestion de la chambre en EHPAD est entièrement  déléguée à la société de gestion. Nul besoin de vous soucier de l’occupation de celui-ci ou de son entretien. Le bail commercial vous permettra d’éviter tous les types de frais, vous n’aurez à payer que la taxe foncière et le renouvellement du mobilier. L'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil comprenant l’entretien du bien, les gros travaux et les éventuels travaux de mise en conformité sont pris en charge par l’exploitant, vous n’avez donc pas à vous en préoccuper.

Forte rentabilité

L’investissement en EHPAD est très intéressant de par sa rentabilité qui se situe entre 4,5 et 5% net par an. Elle est bien plus avantageuse qu’un investissement dans un bien locatif qui ne rapporterait que 3,5%. De plus, cette rentabilité est nette de frais car le gestion et le gestionnaire prend en charge l’ensemble des réparations courantes et des travaux.

Un marché en plein boom

Le marché des seniors est en plein essor. En effet, le vieillissement de la population est croissant et la demande d'hébergement dans les établissements de santé est trop importante comparé aux nombres de places disponibles. Il n'y aura a priori pas de raison pour que les EHPAD soient vacants car L’ARS prévoit le nombre de demandes nouvelles de placement à 15000 par an, alors que le nombre de création de nouvelles places est estimé à 5000 par an, ce qui crée un déficit structurel de 1000 places annuel. On appelle même aujourd'hui ce marché la "Silver economie", elle représente un tiers de la population et plus de la moitié des dépenses de consommation. C'est une population âgées qui vit de plus en plus longtemps.

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Investir à crédit en EHPAD

Le prix d’une chambre en EHPAD varie entre 55 000 et 550 000 €.

Ce qui importe, c'est bien le rendement locatif. En effet, le prix du lot va dépendre des loyers versés et ces derniers sont établis en fonction des caractéristiuqes du bien (qualité intrinsèques, localisation etc..). L'investisseur qui achète un lot relativement moins cher percevra, en conséquence, des loyers d'un moindre montant. A contrario, les lots de prix plus élevés génèreront des loyers plus conséquents. Pour l'acheteur, l'indicateur à regarder est donc la rentabilité locative. Fixée à l'avance par la contrat de bail, elle établie le montant des loyers que vous allez percevoir. 

Du côté du résident, le coût d'un EHPAD dépend essetiellement de deux composantes: du tarif hébergement et du tarif dépendanece. La partie soin est en effet directement versée par la Sécurité sociale à l'EHPAD. Si le tarif dépendance dépend du degré de dépendance du résident, le tarif hébergement est quant à lui fixé par chaque établissement. Il faut compter en moyenne 45€ par jour. En revanche, les consultations et visites des médecins ne sont pas incluses dans le forfait soin et les modaités de remboursement sont identiques à celles d'un patient vivant encore chez lui.

L’emplacement du bien n’est généralement pas la caractéristique principale. Les prix diffèrent en fonction de la qualité des services proposés par les gestionnaires. Le marché est composé de Domidep, Steva, Le Noble Age, GDP Vendôme, Orpéa, DomusVi, Colisée Patrimoine pour n’en citer que les principaux.

Grâce au bail commercial que vous signez avec le gestionnaire, vous n’aurez aucun frais supplémentaire à payer mis à part la taxe foncière et le renouvellement du mobilier.

comment acheter ?

  • En crédit
  • En cash

Si vous souhaitez faire grandir votre patrimoine, préférez un investissement à crédit. Celui-ci vous permettra de bénéficier de l’effet de levier du crédit et au terme de cet emprunt, vous vous constituerez une rente.

En acquérant un bien immobilier à crédit, les loyers perçus de votre investissement vous serviront à rembourser les mensualités du crédit. L’effet de levier souligne donc le fait que le locataire contribue à prendre en charge une partie de votre crédit (70%) et réduit alors votre effort d’épargne à la création de votre patrimoine.

Vous pourrez également déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus, ce qui minimisera l’impact fiscal de vos revenus fonciers.

 
Si votre objectif en investissant est d’obtenir des revenus immédiatement, optez pour l’investissement en cash. Lors d’un achat en cash, vous percevez des loyers, l’avantage est que vous pourrez profiter d’un amortissement qui peut aller jusqu’à 80% de la valeur de votre bien sur 20 ans, et donc de ne pas payer d’impôt sur les loyers durant cette période. Vous pourrez également déduire les charges, les intérêts et l’amortissement du bien. Ce qui va vous permettre de générer des revenus BIC nets de fiscalité.
 

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